《民法典》之租房新规解读

1、房屋权属不明或者有争议时，怎么办？

可以无偿退租的。

《民法典》第七百二十四条：有下列情形之一，非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同：(一)租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押;(二)租赁物权属有争议;(三)租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形。

民法典第七百二十四条则明确了：当房屋出现权属争议，或者被查封、扣押时，租房人可以依法解除租赁合同。

2、设立居住权的房屋不得出租!

《民法典》第三百六十九条：居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。

所以，租客们在租房时应当首先明确：该房屋是否设立了居住权。尽量避开设有居住权的房屋为。

3、房屋到期一定会被赶出去吗？

不一定，租房人享有优先租赁权!

《民法典》第七百三十四条：租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。

即租赁期满后，如果租房人继续租赁，且出租人没有提出异议，那么此时视为原租赁合同继续有效，同时租赁期限变为不定期;若是出租人想租给别的租客，那么在同等条件的前提下(比如同等租金、同等给付方式)，原租房人则享有优先承租的权利。

4、租房人是否当然享有优先购买权?

此前法律相关规定——(房屋出售时)租房人享有优先购买权；

但是《民法典》第七百二十六条规定：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利;但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。

出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。

5、房屋转租时，如何保障几方权益?

《民法典》第七百一十六条：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效;第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

《民法典》第七百一十八条：出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。