花都区打二手房买卖官司厉害律师一方闹离婚咨询

广州存量房买卖合同签订后，一方闹离婚如何处理？

张静律师解答：如因一方闹离婚影响合同的履行，则应按合同约定承担违约责任，但法院会根据案情，酌情降低违约金。如下面这个案件，签订合同后卖家夫妻闹离婚，最终导致合同解除，法院就将76万的违约金降到了30万（刚好相当于买家支付的定金金额）。

判决书节选：

法院认为，余买家与徐卖家之间签订《买卖合同》是有效合同。涉案房屋是登记在徐卖家名下属于徐卖家、麦卖家之间的夫妻共同财产，向余买家出售涉案房屋是徐卖家、麦卖家的真实意思表示。合同约定，交易过户手续需在合同签订后90天内完成。上述合同签订且徐卖家、麦卖家收取了余买家支付定金后，因徐卖家、麦卖家之间婚姻纠纷，徐卖家、麦卖家先后提起民事诉讼，麦卖家在2020年11月27日诉讼前将涉案房屋进行异议登记，直至2020年12月17日撤诉；后徐卖家提起离婚诉讼，双方在2021年1月14日达成离婚调解协议，徐卖家、麦卖家在当天才告知余买家异议登记撤销。上述期间，余买家及中介经纪人多次与徐卖家、麦卖家沟通，中介经纪人就配合按揭贷款问题反复与徐卖家、麦卖家协商，均无果。后余旭明在2020年12月10日与麦卖家确认其无法配合办理按揭等流程的情况下，才提起本案诉讼。因此，余买家在交易处于不确定状态且徐卖家、麦卖家已明确表明不履行其义务的情况下起诉要求解除涉案买卖合同，依法有据。虽然徐卖家、麦卖家在双方约定交易期限内消除了障碍并表示愿意继续交易，但此时距离约定完成交易过户手续期间仅有20天左右，且余买家在之前已提起本案诉讼，徐卖家于2020年1月6日收到一审法院送达的起诉状副本及证据，故可认定余旭明与徐卖家之间签订《买卖合同》于此时已解除，而且诉讼中徐卖家、麦卖家对解除涉案合同也表示同意。根据余买家提交微信聊天记录反映，余买家签订合同后已履行向银行申请办理贷款手续，余买家和徐卖家、麦卖家通过中介经纪人协商一致变更首期款支付时间为2021年1月6日，即使是合同约定的2021年1月15日，如前所述，余买家迟延支付首期款也属于事出有因。鉴此，徐卖家、麦卖家对造成涉案买卖合同解除负有主要责任，应承担违约责任。关于违约金，余买家依据合同约定要求徐卖家、麦卖家按物业成交价的10%支付违约金，但依据案件查明事实，结合当事人实际损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，并根据公平原则，余买家在签订合同后只向徐卖家、麦卖家支付定金30万元，故依法调整为由徐卖家、麦卖家向余买家支付违约金30元。对余买家超出该金额部分主张，予以驳回。