广州海珠区专业存量房买卖律师条款约定不明咨询

广州存量房买卖合同诸多条款约定不清如何认定谁违约？

  张静律师解答：存量房买卖合同应对涂销抵押、办理网签、递件过户及房款的支付等诸多时间节点进行约定，如约定不明，则需双方另外协商达成一致，如无法达成一致，造成合同解除，则不归咎于任何一方的违约责任，只需退还定金即可。

判决书节选：

本院认为，本案的争议焦点是陈卖家是否构成违约，应否向刘买家承担支付违约金及赔偿损失的违约责任。双方签订的《存量房买卖合同》虽约定交易过户手续需在合同签订后180天内完成，但确保交易能在该约定期限内完成并非任何一方当事人的单方义务，而需由双方各自履行己方义务及共同义务共同促成。因前述合同未对办理网签、申请提前还贷涂销抵押等对合同正常履行具有实质影响的事项的具体期限作出明确约定，故需由双方在实际履行过程通过再次协商共同确定。而从双方提交的微信聊天记录可以反映，在合同履行过程中，双方曾对包括前述事项在内的各项与交易相关事项办理问题进行沟通与协商，刘买家也曾拟定补充协议要求与陈卖家协商签订，但双方因故最终未能达成一致。另，办理网签及交易过户手续属于双方义务，而依据现有证据无法证实双方未履行该项共同义务系可单独归责于任何一方的原因所致。在双方本应就相关交易事项协商而在合同约定的完成交易过户手续期限届满后仍未能达成一致的情况下，刘买家提起本案诉讼，要求陈卖家返还已付购房定金并支付解除合同违约金，实质上是以诉讼方式表达不再继续协商以完成交易的意思表示，陈卖家答辩同意解除合同，因此导致双方交易未能继续，可认定合同因双方协商一致解除，而不宜认定合同因任何一方单方违约而解除。即使刘买家提交的录音等证据能反映陈卖家曾筹划将涉案房屋另行出售，该行为也并非直接导致合同未能继续履行的事由。综上，刘买家以陈卖家违约导致合同解除为由，诉请陈卖家承担支付违约金及赔偿各项损失的违约责任，理据不充分，法院对此予以驳回。