签定《商品房预售合同》注意事项

近年来，房地产市场飞速发展，交易量大副攀生，但房地产交易过程中发生的纠纷也日益增多。主要问题是许多开发企业操作不规范，个别企业更是鱼目混珠，见利忘义，加上购房人的准备不足，法律意识淡薄，形成以后的纠纷。

签定《商品房预售合同》时要注意以下几点：

一、购买选择(选择信誉良好的开发企业)

一般信誉好的企业注重自己的企业形象，有良好的口碑，经营房地产项目时间较长，有成熟的管理模式，资金充沛，出现问题的机率较少，像上海的万科、农工商等房地产企业。

二、资质审验(开发商的营业执照、资质证书及“五证”问题)

购房人在签订商品房买卖合同前，为了加强对法律风险的防范，必须对开发商的营业执照、资质证书及“五证”进行仔细、认真的审查，以确实开发商的主体资格不存在任何法律上的瑕疵问题，从而确保开发项目及买卖行为的合法性，进而按期取得房产所有权证。

(注：《企业法人营业执照》主要审查经营范围、期限及是否经过年检;《房地产开发企业资质证书》主要审查开发商的资质等级，看其是否具备开发所购商品房所在项目的资质;“五证”即规划部门颁发的《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》、建设部门颁发的《建设工程开工证》、国土管理部门颁发的《国有土地使用证》、房产管理部门的《房屋销售许可证》等。 “五证”，审验时注意下列事项：①坚持看原件;②辨别真伪;③看清记载情况。)

三、房屋交付(严格约定房屋的交付时间、方式、条件)

1、交付时间。必须在合同中明确约定房屋交付时间和逾期交房的违约责任，一旦开发商拖延交付时间，购房人即可按约索赔，促使开发商履约，保护购房人的权益。

2、交付方式。必须约定交付方式通过书面通知形式通知购房人，并且双方均应以邮政快件方式作出通知。在具体办理交房时，双方都应在交房接交单上签字、盖章，以示交房完毕。

3、交付条件。开发商向购房人交付的房屋，同时还要提供与交付房屋相关的《建筑工程竣工验收备案表》和《该商品房的面积实测技术报告书》及《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《房屋装修质量保证书》等文件。开发商还应按约是水、电、通讯线路、热力、天然气、绿化、小区道路、幼儿园、停车场、学校等基础设施和公共配套设施达到使用条件。因此，购房人在合同中必须明确约定上述内容，以及开发商不能提供上述条件的法律责任。

四、约定小产证(房屋产权证的办理和交付)。

法律规定的期限为交付日起三个月内，开发商办好产权证交付购房人，但实际情况是开发商对三个月的期限是根本不敢承诺的。有的开发商只在合同上约定大产证的办理时间，对于房屋的小产证不进行约定或约定的极模糊，购房人要注意。必须在合同里限定一个适当的办证期间，使开发商不能无限期地拖延时间，侵害购房人的权益。

五、有无抵押问题

购房人必须审查开发商土地使用权及在建项目的抵押情况。审查时，必须看原件，仔细看清抵押的记载情况。若开发商存在抵押情况，购房人最好慎重购房，若不存在抵押，购房人也必须约定开发商一旦有抵押问题应承担的违约责任。

六、慎签合同附件

一般商品房预售合同是政府相关部门统一制定的范本，许多开发商为了自己的利益，会在合同附件上约定一些对自己有利的条款，购房人要加倍小心附件条款的内容。