上海市奉贤区张某与王某合同纠纷调解案

2018年，张某租下王某在某小区的某处房屋，此房屋为毛坯房，双方的租赁合同约定每月租金2300元，每季度支付一次租金6900元，押金为一个月租金2300元，租赁期为1年。张某每季度正常支付租金，并对出租屋进行了简单装修。2019年合同到期后，双方未重新签订合同，但张某还是每季度正常支付租金，这一租赁状态一直持续至2022年10月中旬，期间双方均未提出异议。现王某已将该房屋出售，准备过户，双方就出租房收回产生了争议。

张某认为自己对出租房进行了装修，需要王某支付装修、违约等费用后才肯搬离。而王某认为装修自己并不知情，是张某自行进行的装修，与王某无关，且双方合同到期后，未重新签订合同，不存在违约，也不应支付任何补偿费用。双方多次报警，均无法达成一致。为解决争议，2022年10月某日，双方来到上海市奉贤区某街道人民调解委员会（以下简称“调委会”）申请调解。

收到调解申请后，调解员进行了登记受理，告知了当事人双方应享有的权利和承担的义务，而后开展调解工作。

沟通过程中，王某及其家人情绪激动，多次提出让张某马上搬走。调解员耐心安抚当事人情绪，避免矛盾激化升级，并全面了解纠纷事实和争议焦点。经了解，双方主要存在以下争议：一是张某对出租房进行了装修，张某认为装修的是王某的房屋，王某作为受益人，王某就应承担一部分装修费用。王某认为，张某在自己不知情的情况下，对出租房进行了装修，自己不应承担任何装修费用。 二是张某认为双方自2018年签订租赁合同后，自己一直每季度正常支付租金，合同应每次自动延期1年，王某现在收回房屋，存在违约，应支付违约金。王某认为，租赁合同已到期，作为出租方可以随时收回房屋。 针对本起纠纷中争议焦点，调解员在经过认真调查核实基本案情后，耐心向双方调解、普法。

关于张某主张的装修费用。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”《中华人民共和国民法典》第七百一十五条规定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。”根据前期调查，张某在未经王某同意的情况下对房子进行了装修，双方对此事实无异议，因此张某主张补偿装修费的请求不能得到支持。

关于双方间的租赁合同。《中华人民共和国民法典》第七百三十四条规定：“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期……”七百三十条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁;当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。”张某和王某没有再签订书面的租赁合同，但张某继续居住六个月以上的时间并按原合同按期交租，且王某未提出异议，此种情况视为双方订立了不定期租赁合同，双方均有权随时解除合同，不存在违约情况。现在王某已经提出解除合同，张某应在合理时间内搬离房屋。

向双方阐述了相关法律规定后，调解员劝双方冷静处理此事，虽然双方未续签合同，没有明确约定租期，但友好协商更为妥当、更有助于解决各自的问题。并且王某突然通知搬家，张某没有心理准备，给张某一些补偿也在情理之中，希望王某换位思考，理解张某的处境。也劝解张某考虑王某多年没有涨房租的实际，理性调整诉求。

经过调解员的劝说与沟通，最后双方作出让步，张某不再主张装修费用，但希望退还押金和给予搬家等补偿，王某接受。在调解员的主持下，双方进一步协商，最终就此纠纷的解决方案达成了一致意见。

在调解员的主持下，双方当事人签订了调解协议书，主要内容如下： 

1.王某退还张某押金2300元，补偿张某一个月房租2300元，共计4600元；

2.张某支付使用的水、电、天然气费用； 

3.张某4日内搬离出租屋；

4.双方当事人确定不申请司法确认。 

双方当事人在调解协议签订后，当即履行了协议。多日后，调解员电话回访了双方，询问两人情况，双方对调解结果非常满意，对调解员表示感谢。

本案是一起较因房屋租赁引发的纠纷。调解员从法律层面评判当事人双方的主张和请求有无法律依据。通过以案释法，让双方对租赁期间的权利义务予以明确，让当事人知道除合同另有约定外，租赁期间，承租方有使用房间的权力，但是未经出租人同意装饰装修的费用应由承租人负担。同时，对合同到期后，在新合同未签订的情况下，双方的权利义务予以说明，让当事人心服口服。然后，从情理层面推动当事人换位思考，劝说双方相互谅解、各退一步，最终化解了双方矛盾。