广州买单位内部房不能过户，卖家欠债房屋被查封了怎么办？

广州张静律师解答：买家可以提执行异议。如下面这个案件，买家买某单位内部房，因不是职工不能过户，但一直在居住使用。后因卖家欠债房屋被查封。买家提执行异议。一审法院认为买家明知房屋不能过户仍买，对不能过户有过错，判决不停止强制执行。二审法院认为买家有提供短信证据，证明一直有要求卖家办理过户手续，故属于非因自身原因未办理过户登记，改判停止对涉案房屋的强制执行。

判决书节选：

本案二审的争议焦点为：案涉房屋未办理过户登记是否系因龚买家自身原因所导致。因龚买家二审期间提供的短信与本案二审争议焦点直接相关，故本院采纳上述短信内容作为二审证据。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，被执行人刘卖家的301房于2020年6月23日被一审法院采取查封措施。在查封之前，龚某兰（刘卖家妻子）与龚买家已签订合法有效的书面买卖合同，且龚买家亦已提供证据证明其已占有使用案涉房屋及支付全部价款，一审法院认定以上事实，并无不妥，本院予以确认。关于未办理过户登记是否归责于龚买家的问题，首先，龚买家主张其多次向刘卖家发送短信要求协助办理案涉房屋的过户登记手续，其主张139×和186×的手机号码均是刘卖家的手机号码，虽然龚买家在庭审后向本院提交的书面情况说明确认上述两电话号码实名登记的机主均非刘卖家，但是中介公司在一审期间出具的《送达地址确认书》中明确载明其法定代表人刘卖家的手机号码为186×，故对龚买家主张刘卖家使用186×手机号码，本院予以确认。其次，鉴于现有证据无法证实139×手机号码亦为刘卖家所使用，龚买家于2016年12月21日发送的协助办理过户的短信无法确定是发送到139×还是186×的手机号码，龚买家主张其于上述日期催促刘卖家协助办理过户登记手续，本院不予采纳。最后，龚买家另提供的其分别于2018年6月12日和2020年4月28日向186×手机发出催办过户登记的短信，承前所述，该手机号码由刘卖家所使用，故本院对龚买家关于在前述日期均通过短信方式催促刘卖家协助办理案涉房屋过户登记手续，证据充分，本院予以采纳。综上，现龚买家提供证据证明其在案涉房屋于2020年6月23日被法院查封前已向刘卖家提出了办理过户登记请求，但刘卖家至今未能协助龚买家完成房屋过户登记，虽然案涉房屋的出卖人是龚某兰，但结合刘卖家和龚某兰离婚时协议约定案涉房屋分割给龚某兰，而案涉房屋在未变更过户前直接由龚某兰转让予龚买家，龚买家因此直接向案涉房屋所有权证登记的所有人刘卖家，要求其协助过户，符合常理。故案涉房屋未办理过户登记非因龚买家原因造成的。龚买家提出本案执行异议之诉请求阻却执行，本院予以支持。改判不得对涉案房屋进行强制执行。