开发商虚假宣传，如何维权

随着房地产市场的竞争日益激烈，开发商在推销房产时往往会使用虚假宣传手段来吸引购房者。这种行为不仅违背了市场竞争原则，也侵害了消费者的合法权益。本文将探讨开发商虚假宣传的情况及购房者如何维权的问题。

一、开发商虚假宣传的常见情况及法律责任

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(2020修正) 》第三条的规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。

售楼处的宣传信息，若仅是一般的宣传、介绍、说明，而非涉及具体合同内容和约定的，一般不作为合同要约，也不受法律约束。

比如售楼处的宣传手册、销售展示模型、楼盘介绍视频等宣传资料，一般不会对购房者产生法律约束力，不会成为合同的具体约定，因为它们往往只是开发商的一种营销手段，内容并不具体、明确、具有法律约束力。

但是，如果售楼处的宣传信息涉及到具体的房屋交付、装修标准、价格、优惠、面积等具体内容，且明确表达出与购房者达成交易的意愿，则可能构成合同要约，具有法律约束力。

比如开发商销售人员明确表示房屋为学区房，这种宣传可以构成合同要约。因为学区房这个信息对于某些购房者来说是非常重要的，对其购买决策产生重大影响。在此情况下，购房者可能会认为该房屋所在的学区是满足其子女教育需求的。如果开发商未能按照其宣传的内容履行合同，则构成违约，购房者可以依法维权。

二、购房者如何维权

购房者可以先尝试与开发商沟通，要求开发商履行其宣传承诺。可以采用书面方式，以邮寄或电子邮件的形式发送。

如果与开发商沟通不成功，购房者可以寻求第三方的协助。例如，可以向相关政府部门或者消费者组织投诉，并要求其协助解决问题。

如果通过上述途径都无法解决问题，购房者可以考虑通过诉讼途径来维权。

三、如果起诉，购房者可以主张哪些权利

如果购房人因开发商的虚假宣传而起诉开发商，购房人可以主张以下权利：

解除合同：如果购房人认为开发商的虚假宣传构成了合同要约，且房屋实际情况与宣传不符，购房人可以要求解除合同，退还房款和相关费用。

赔偿损失：如果购房人已经支付了房款，但是房屋实际情况与宣传不符，导致购房人产生了经济损失，购房人可以要求开发商赔偿经济损失。

维权费用：购房人在维权过程中产生的费用，例如请律师、评估房屋价值等，可以要求开发商承担。

惩罚性赔偿：如果开发商的虚假宣传行为情节严重，导致购房人的利益受到极大损害，购房人可以要求开发商承担惩罚性赔偿。

购房人可以在起诉开发商时主张上述权利，但需要注意合理计算损失金额，并提供充足的证据证明开发商的虚假宣传行为。

四、购房者的注意事项

在签订购房合同时，购房者要认真阅读合同条款，特别是有关开发商承诺和宣传的部分，检查合同是否约定了宣传资料内容仅作为参考，是否有相关的免责条款。

同时，要保留好相关证据，比如购房合同、房屋交付单据、开发商宣传资料、销售人员的承诺书、与开发商沟通的书面记录或相关录音、房屋所在学区的证明材料等等。

维权虽然是一件比较繁琐的事情，但对于购房者来说是非常重要的，可以帮助他们维护自己的合法权益，确保自己的投资安全。