不动产登记暂行条例第二十九条的内容、主旨及释义

瑞律网小编整理了《不动产登记暂行条例》第二十九条的全文内容、主旨和释义，以加深对不动产登记暂行条例第二十九条的理解。不动产登记暂行条例第二十九条内容如下：

不动产登记机构登记错误给他人造成损害，或者当事人提供虚假材料申请登记给他人造成损害的，依照《中华人民共和国物权法》的规定承担赔偿责任。

主旨

本条是关于不动产登记错误造成损害应承担赔偿责任的规定。

释义和理解

本条规定不动产登记错误包括两种情形：一是由于不动产登记机构工作人员疏忽、过失等原因造成登记错误；二是登记申请人或者其代理人提供虚假材料申请登记造成登记错误，此种情形下登记机构工作人员可能无过失，也可能与申请人恶意串通。对此两种情形造成他人损害的，依照《物权法》的规定承担赔偿责任。《物权法》箄二十一条规定：“当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。”依照此规定，首先，不动产登记机构的赔偿责任属于无过错责任，无论是否存在过错，都需先承担赔偿责任。登记错误的原因可能多种多样：登记申请人提供的材料属实，登记机构因故意或过失而出现登记记载错误；登记申请人提供虚假材料，登记机构未尽到合理审查义务而出现簦记记载错误；登记申请人提供虚假材料，登记机构尽到了合理审查义务却未能发现而导致登记记载错误；登记申请人和登记机构恶意串通导致登记记载错误。不论何种原因，只要登记是错误的，给他人造成了损害，不动产登记机构就应当承担赔偿责任，此时并不考虑其是否存在过错。登记错误的受害人处于相对弱势的地位，这样规定，是为了对受害人提供更加充分的保护。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿，包括提供虚假材料的登记申请人、存在故意或重大过失的登记机构的工作人员等。其次，登记机构的赔偿属于国家赔偿。根据《国家赔偿法》第二条的规定，不动产登记机构作为国家机关，在行使登记职权过程中，给公民、法人的合法权益造成损害的，应当承担国家赔偿责任。

作为不动产登记制度的重要组成部分，不动产登记赔偿制度在国内外不动产登记实践中主要以国家赔偿、不动产登记责任险和不动产登记赔偿基金三种形式确立，这三种形式各有利弊，值得今后我国不动产登记赔偿责任立法借鉴和参考。

(一）国家赔偿

不动产登记机构登记错误，给公民、法人的合法权益造成损害的，应当承担国家赔偿责任。我国、***、德国、瑞士等国采用的是这种方式。

根据我国《国家赔偿法》第二条的规定，国家机关和工作人员行使职权，给公民、法人的合法权益造成损害的，应当承担国家赔偿责任。由于不动产登记是以国家公信力为不动产交易提供法律基础的行为，如果登记错误的原因是登记机构及其工作人员在行使登记职权过程中存在违法行为，而当事人或者利害关系人因该登记受到损害。此时，一般认为符合《国家赔偿法》第四条第（四）项“造成财产损害的其他违法行为”，登记机构应当承担国家赔偿责任。

通过国家赔偿责任方式的优势是：从事不动产登记的机构都是国家设立的机构，属于国家机关。将登记机构的赔偿责任归为国家赔偿责任，有利于整个国家赔偿责任体系的统一。

但是，通过国家赔偿责任方式也有一定的弊端：其一，由于行政赔偿责任以违法归责原则作为唯一的归责原则，故一般只有在登记机构及其工作人员因违法行为造成受害人损害时,受害人才可以依据《国家赔偿法》第四条第（四）项的规定取得赔偿，在登记机构及其工作人员不存在违法行为时不可能取得国家赔偿，因而对受害人申请的条件要求较高。其二，依据《国家赔偿法》第三十六条第（八）项，侵犯公民、法人和其他组织的财产权造成其他损害的，按照直接损失给予赔偿。可知，不动产登记中的行政赔偿一般也只能赔偿直接损失，而不会赔偿间接损失，这种赔偿范围不太利于对受害人的全面保护。

(二）不动产登记责任险

由不动产登记机构向保险公司支付一笔保险费用，投保关于不动产登记的职业责住险，将登记机构因登记错误导致的赔偿责任纳人保险范围。据了解，有的地方已经开始这方面的实践，探索向保险公司投保责任险的方式来解决登记错误赔偿问题。

通过投保不动产、登记责任方方式的优势是：其一，责任保险的引入可以降低诉讼成本，受害人可以通过保险赔付程序获得赔偿而无须直接向侵权行为人主张权利，这样就减少了受害人难于获得不动产、登记赔偿的可能性。其二，通过投保不动产登记责任险，登记机构工作中的登记风险可以得到有效的转移，从而维护登记机构正常的登记管理秩序。

不过，通过投保不动产登记责任险方式也有不少弊端：其一，不动产登记责任险属于职业责任险，而职业责任险的一般责任免除包括“被保险人的故意行为”。换言之，在登记机构及其工作人员故意进行违法登记造成损害时，保险人可免除其保险责任，受害人无法通过保险赔付程序获得赔偿。其二，不动产登记责任险由登记机构投保，而登记机构在各地都是唯一的一家，因而投保主体会很少，保险公司能够收取的保险费用就很有限，而其承担的保险责任却相当重。因而保险公司未必有意愿提供相应的保险产品。即使愿意，保险公司设计出来的保险产品也一定会包含各种各样的免赔条款，其实际转移登记机构赔偿责任的效果将非常有限。

(三）不动产登记赔偿基金，

在不动产登记业务中根据一定的标准收取一定的费用，纳人不动产登记赔偿基金，专项用于不动产登记机构登记错误导致的赔偿责任。我国XX地区、英国、澳大利亚昆士兰州等国家和地区较早地建立了不动产登记赔偿基金制度，深圳市也曾在实践中探索建立赔偿基金制度。

XX地区“土地法”第六十八条规定：“因登记错误遗漏或虚伪致受损害者，由该地政机关负损害赔偿责任。但该地政机关证明其原因应归责于受害人时，不在此限。前项损害赔偿，不得超过受损害时之价值。”第七十条第一款规定：“地政机关所收登记费，应提存百分之十作为登记储金，专备第六十八条所定赔偿之用。”其中的“登记储金”就是一种不动产登记赔偿基金，很好地解决了登记机构“地政机关”的损害赔偿责任承担问题。澳大利亚昆士兰州在很多年前也已经建立了登记赔偿基金，实践证明运行良好。按照《澳大利亚土地登记：国土资源部赴澳大利亚昆士兰州考察报告》的介绍，赔偿基金从每项土地登记费中加收2澳元获得，每年约有200万元赔偿基金收入，资金充足。因为登记过程中的各个环节都有严格检查，所以因登记师失误造成的赔偿案例极少。自19%年以来，平均每年受理100万件登记文件，而赔偿案例年均不到2例，2002年一2003年度最多，共赔偿6起。政府支付的赔偿费最高额达64万澳元，年均32万澳元，仅占年基金收入的13.2%。

深圳市人大常委会1993年1月18日发布的《深圳经济特区房地产登记条例》第五十四条规定：“登记费的收入列作登记机关的业务经费和赔偿基金，不得挪作他用。”第五十九条规定：“登记机关及其工作人员因不当核准登记，造成权利人损失的，登记机关应负赔偿责任，赔偿费从赔偿基金中列支。”由此建立了房地产登赔偿基金制度。赔偿基金的来源为登记费收入的一部分，专项用于赔偿登记机关及其工作人员因不当核准登记造成损失而应负的赔偿考任。只是，深圳市人大常委会于2013年2月25日对该条例进行了修正。修正后的条例第五十四条第二款规定，“房地产登记费的一定比例应当列入登记赔偿资金，具体办法由市政府另行制定”，第五十四条第三款规定，“登记机构可以向保险机构投保责任险”。这说明深圳除了建立登记赔偿基金制度之外，还在探索登记机构投保责任险的方式来解决登记机构错误赔偿的问题。

应当承认，不动产登记赔偿基金方式存在一定的弊端：一是赔偿基金的资源难以保证，采用赔偿基金的，一般是从登记费的收入中提取，但是我国不动产登记为按件收费且标准已经较低，无法为赔偿基金提供太多支持。二是目前设立基金的难度较大。设立赔偿基金的审批程序比较复杂。

然而，不动产登记赔偿基金方式的优势明显：其一，设立赔偿基金有利于维护受害人的合法权益，使受害人得到及时充分的赔偿。其二，有助于降低不动产登记机构的赔偿风险，保证不动产登记机构的良好运行。其三，设立赔偿基金，有利于先行赔付制度的建立，无论是当事人的赔偿责任，还是不动产登记机构的赔偿责任，都可以纳入进来。

相较于国家赔偿和不动产登记责任险，不动产登记赔偿基金的赔偿范围最大，其与无过错赔偿责任相结合，对因登记错误致损的受害人的保护最为有利，又能避免巨额赔偿给国家财政造成的沉重负担。因此，从未来的发展来看，待时机成熟，还应当立法建立不动产登记赔偿责任基金制度。至于.制度的具体设计，可以参照我国XX地区及国外的成熟经验。

《物权法》确立的无过错责任可以最大限度保护当事人的合法权益，但目前来看存在两大弊端：一是从不动产登记的实践来看，随着市场经济的不断发展，不动产交易市场日益活跃，每年不动产登记的数量也将不断攀升，加之我国不动产价格数额较大且在不断上涨，每一笔赔偿数额都将十分巨大。与此同时，诚信体系建设还不够健全，提供虚假材料骗取登记的情形时有发生，如果让主要依靠财政拨款维持运转的登记机构在没有过失的情况下仍然承担赔偿责任，显然会给各级地方政府财政造成较重负担，不利于登记机构的正常高效运转。二是从国外经验来看，由登记机构承担无过错赔偿责任的国家一般都建立了完善的赔偿基金、强制责任保险以及职业登记代理人强制代理、登记申请材料强制公证等配套制度，而我国当前登记机构的强制责任保险和登记赔偿基金制度尚未建立，登记代理人制度和公证机构队伍也远未成熟。在这种情况下，以维护作为弱势群体的当事人合法权益为理由，让登记机构承担数额巨大的天过错赔偿责任往往会事与愿违。因此，不动产登记错误的赌偿责任仍有待时机成熟时进一步通过立法进行完善。