上海市浦东新区戴某与甲物业公司、乙物业公司物业纠纷调解案

戴某为上海市浦东新区某小区居民。2016年4月，戴某家中发生入室盗窃案件，导致戴某损失人民币10万元。经属地派出所调取视频查证，犯罪嫌疑人驾驶的车辆是经小区保安允许后进入小区的。戴某认为不排除犯罪嫌疑人与物业公司人员存在内外勾结的情况。当时负责小区物业管理的甲物业公司承认在此事发生过程中存在一定的失职行为。甲物业公司与戴某经协商后一致决定，免去戴某2015年1月至2021年12月的物业费用，戴某亦不再向甲物业公司另行主张损失，双方拟定物业费免除协议并签字、加盖公章，对此事予以确认。

2019年11月，小区的物业服务企业经合法程序改聘为乙物业公司。戴某认为，依据其与甲物业公司的物业费免除协议，其仍无需向乙物业公司缴纳费用。乙物业公司不认可戴某与甲物业公司签订的物业费免除协议，认为戴某与甲物业公司的协议无权约束乙物业公司、损害乙物业公司的利益。乙物业公司要求戴某支付2019年11月至2021年12月的物业管理费及滞纳金。

双方就此事意见出现分歧，矛盾激化，戴某与2022年1月某日找到上海市浦东新区某街道人民调解委员会（以下简称“调委会”）希望帮助调解纠纷。调委会接到申请后，与社区法律顾问共同参与调解。

调解员在初步了解事情的经过后，先后向戴某、甲物业公司与乙物业公司了解相关情况。

2022年1月某日，调解员首先来到戴某家中了解相关情况。为向调解员与法律顾问证明相关情况，戴某提供了一份文件，文件写明：“甲物业公司和某小区某号某室戴某，经双方商量确定：自2015年1月1日起至2021年12月31日止，同意免去住家户7年的小区物业费。”落款为戴某签字及日期，加盖了甲公司公章。戴某又提供了一份乙物业公司的催款通知书，通知书上写明：“某室业主戴某：贵户欠缴2019年11月至2021年12月的物业管理费共计4940元，敬请您见本催款通知书后，于七天内至物业缴清上述欠款。”落款加盖乙物业公司公章。

戴某认为，其在2016年的盗窃案件中遭受了10万余元损失，即便不缴纳这7年的物业费也不足以覆盖其损失，且甲物业公司也在文件上加盖了公章，此时还要其支付物业费对其显然不公平。

调解员又来到乙物业公司处，了解乙物业公司看法。乙物业公司认为，甲物业公司与戴某个人之间的协议和纠纷不应当对乙物业公司产生影响，乙物业公司在受聘后未存在任何失职或过错，且戴某作为业主应当按照该小区与乙物业公司签订的物业合同支付物业费用。

经过上述初步沟通，调解员总结出双方的争议焦点为戴某与甲物业公司的协议是否对乙物业公司产生约束效力。根据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条：“依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。”合同具有相对性，其相对性表现为主体相对性、内容相对性和责任相对性，即合同仅对签订合同的当事人产生约束效力；只有合同当事人才能规定合同内容；只有合同当事人才需要对合同承担责任。甲物业公司与戴某签订的协议只在双方之间发生约束效力，戴某不能以此主张乙物业公司履行。

调解员还意识到，对戴某阐明上述法律规定固然重要，但并不能使本纠纷得到根本解决。于是，调解员询问居委会主任，能否联系甲物业公司，让甲物业公司加入调解过程。居委主任联系上了甲物业公司，最终调解员组织戴某、甲物业公司、乙物业公司三方进行现场调解。

调解员向三方阐明了上述关于合同相对性的法律分析，在各位当事人均理解了法律规定后，调解员建议由甲物业公司代替戴某承担向乙物业公司缴纳物业费的义务。在这个方案下，甲物业公司向戴某履行了当初的约定，而乙物业公司和戴某之间的物业费欠缴纠纷也能顺利化解。三方对该方案均表示认可。

经调解，戴某、甲物业公司、乙物业公司三方签订如下调解协议：

1.甲物业公司愿意承担戴某2019年11月至2021年12月欠缴乙物业公司的物业管理费共计4940元；

2.乙物业公司同意免除其违约金。

调解成功后，甲物业公司现场向乙物业公司支付了物业管理费用。

本纠纷是物业服务合同纠纷，本案难点是如何处理住户与新旧物业公司之间的关系。本案的成功调解有两个方面的启示：

一是非涉诉调解关键选择恰当的调解切入点，并结合各方过错程度、损害程度争取各方对各自权利的让步。新物业公司接受聘任后并未出现过错，业主应当向其支付物业费，但业主已经因旧物业公司的过错行为遭受损失。旧物业公司相对其他两方更具有过错，所谓解铃还须系铃人，调解员主动将纠纷核心的旧物业公司拉入调解过程，能够更好地还原事实、梳理各方需求及过错。

二是多方参与，共同作用。本案中纠纷核心存在于业主与新物业之间，但调解是由多方参与的，旧物业公司、新物业公司、居委会、社区法律顾问等都可以参与调解、从不同的角度来分析案件，并提出方案和建议，可以提供更加全面、饱满的纠纷解决建议，供纠纷双方参考。