律师受委托为涉嫌非法转让土地使用权罪被告人梁某某进行辩护案

湖北省恩施市人民检察院起诉书（鄂恩市检二部刑诉（2021）Z222号）经依法审查查明：被告人梁某某家在恩施市舞阳坝街道办事处耿家坪村花果山小区拥有编号为B1207、B132、B133等多宗宅基地。2012年4月12日，梁某某及其妻子刘某某与聂某某、王某夫妇签订《宅基地转让协议书》，约定梁某某家以45万元的价格将编号为B1207的宅基使用权转让给王某夫妇。协议签订后，王某于当日将转让费45万元转入刘某某的恩施农商行账户，后该地被王某夫妇以刘某某的名义在耿家坪村委会办理建房手续后修建了房屋。

2013年9月，经李某某介绍，赵某某、黄某某夫妇准备与梁某某家合伙建房，因梁某某外出务工，赵某某、黄某某夫妇与梁某某的妻子刘某某、儿媳妇曾某某洽谈后，经梁某某同意，双方于2013年9月24日签订《合伙建房协议》，约定梁某某家出编号为B132、B133(两宗地相邻)宅基地、赵某某家出资金共建房屋，房屋建好后双方平均分割。协议签订后，赵某某以刘某某、曾某某的名义在耿家坪村委会办理建房手续后投入资金开始在该两宗宅基地上修建房屋，一个多月后，外出务工的梁某某回家后认为拟建好后分割给他家的房屋面积要小于赵某某家的，为此与赵某某发生纠纷，经梁某业从中调解，梁某某决定将这两宗宅基地使用权以160万元的价格转让给赵某某、黄某某夫妇，由赵某某夫妇独资建房。2013年11月24日，曾某某、刘某某与赵某某、黄某某签订《宅基地使用权转让协议书》，协议约定梁某某家以160万元的价格将该两宗宅基地使用权转让给赵某某夫妇。协议签订后，赵某某夫妇按协议约定将160万元转让费先后支付给梁某某家后，独资修建了房屋。

恩施市人民检察院认为，被告人梁某某以牟利为目的，违反土地管理法规非法转让土地使用权，情节特别严重，其行为触犯了《中华人民共和国刑法》第二百二十八条，犯罪事实清楚，证据确实、充分，应当以非法转让土地使用权罪追究其刑事责任。根据《中华人民共和国刑事诉讼法》第一百七十六条的规定，提起公诉，请依法判处。

一、被告人梁某某出卖宅基地的价格160万元，不应认定是被告人的非法获利金额。

二、被告人的获利金额应该扣减被告人宅基地本身的土地成本和被告人在出卖宅基地之前的基础建设成本。

三、武汉中友信房地资产评估咨询有限公司对出卖宅基地土地成本和基础建设成本评估报告，应该作为认定案件事实的依据。

四、被告人梁某某非法转让土地的非法获利在50万元以上100万元以下，刑期在有期徒刑三年以下或拘役。

五、本案发生在2012年和2013年，其犯罪已过追诉时效期限5年。

综上，辩护人认为被告人即使构成非法转让土地使用权罪，也已超过追诉时效5年的期限。因此，恳请人民法院终止本案审理。

本案终止审理。

法院经审理后认为，被告人梁某某非法转让土地的非法获利在50万元以上100万元以下，应当判处三年以下有期徒刑或者拘役，但本案发生在2012年和2013年，其犯罪已过追诉时效期限。依照《中华人民共和国刑法》第八十七条、《中华人民共和国刑事诉讼法》第十六条之规定，裁定如下：

本案终止审理。

本裁定书自送达后即发生法律效力。

一、涉及非法转让土地使用权罪的案件，其交易价款并非必然认定为非法获利所得。本案中，被告人合法取得的宅基地本身存在有土地成本，不能笼统地认定是被告人的违法收入。

二、被告人在合法取得的宅基地上从事的基础工程建设部分的价款，在出卖时已经包含在出卖价格之中，应该予以严格区分。

三、法律规定的追诉时限不容忽视。办理过程中应积极主动要求启动评估鉴定程序或自行依法申请评估鉴定。

本案辩护过程中，遵循了客观事实、通过启动评估鉴定程序，区分非法获利金额，从犯罪金额上得出判处刑期期间，依法得出超过追诉时限的结论，最终案件终止审理。

建议：代理案件过程中应发挥系统分析问题、解决问题的能力，要有发现问题解决问题的眼光和智慧。