上海市宝山区吴某与张某合同纠纷调解案

2000年，吴某因上海市虹口区的一处老房拆迁，在上海市宝山区分得一处安置房屋。2003年，其经房屋中介公司介绍，将房屋出售给了张某，双方签订了房屋买卖合同。合同约定房屋售价20万元，张某通过银行转账的方式支付给吴某12万元，剩余的8万元购房款并未支付给吴某。支付首笔购房款后，吴某将房屋交付给了张某，但因种种原因双方一直没有去房管部门办理房屋产权变更登记手续，房屋的实际登记人仍然是吴某，吴某的户口也在房屋之中。2008年，吴某因刑事犯罪被人民法院判处有期徒刑15年6个月，在此期间，张某将房屋出租给案外人并收取租金。2021年6月，吴某刑满释放后收到张某的通知，要求吴某配合变更产权登记人，但吴某不同意继续履行之前的房屋买卖合同，声称不再继续索要张某尚欠的剩余8万元购房款，还可以退还张某的购房款12万，并另行再赔偿张某8万元，房屋仍属自己所有。双方遂产生纠纷，协商无果，吴某向某村人民调解委员申请调解此案。

收到调解申请后，人民调解委员会立即选派了调解员主持调解工作。经过对案件仔细的研究，调解员向双方指出，吴某和张某签订的房屋买卖合同合法有效，双方都应该受到该合同的约束。从鼓励交易和保障交易稳定性出发，双方均应履行其签订的房屋买卖合同。但本案又有其自身的特殊性，一方面，双方之间的买卖合同签订于2003年，张某在吴某未履行变更房屋产权登记手续的义务时，没有要求其继续履行，目前吴某又坚决不同意继续履行合同；另一方面，张某也没有全面履行自己交付剩余购房款的义务，双方都存在违约行为。虽然张某声称，其在签订合同后一直找吴某付款却找不到吴某，故其无法履行付款义务，但其无法提供有效证据，且从签订合同到吴某服刑，中间有近5年的时间，张某的说法难以信服。另外，调解员经走访了解，在吴某服刑期间，张某一直占有房屋，并出租给他人收取房租。

在查明纠纷主要事实后，调解员展开调解工作。考虑到双方情绪比较激动，调解员决定对双方采用“背对背”方式进行调解。调解员首先单独找到吴某，并认真听取了吴某的诉求，吴某表明，其不可能继续履行合同，也不会配合张某办理变更登记手续，但同意给张某一定的赔偿。调解员对吴某进行了耐心的劝解，双方签订过买卖合同，且吴某也收到了大部分购房款，该买卖合同具备继续履行的条件，应当继续履行，如果吴某固执己见，张某提起诉讼，吴某存在败诉风险；此外，目前标的房产的价值经粗略估计，已达200多万元，若吴某仅靠退回12万元购房款、给予8万元赔偿的条件主张解除合同，对方必然不能接受。在分析清楚利弊后，调解员劝说吴某，如果其执意想要解除合同的话，应多给予对方一些赔偿。最终吴某提出，如张某同意解除合同，愿意给予对方40万元赔偿款。

随后，调解员又找到张某，张某向调解员表示，其同意补足剩余房款，并退还部分收取的房屋租金，但要求继续履行合同。调解员指出，张某在合同履行中存在瑕疵，其未付清全部购房款，也没有及时督促吴某办理产权变更登记，自身怠于履行合同义务、疏于行使权利的行为是导致自己陷入被动局面的主要原因。考虑到吴某的实际情况，如果继续履行合同将使吴某失去住所。经过调解员耐心劝导，张某表示，同意解除与吴某之间的房屋买卖合同，但索要100万元赔偿款。

调解员在查明事实、分清责任并了解双方诉求差异和共同点后，决定采取“面对面”的调解方式进行处理。调解员将双方召集到一起，做了细致分析和劝导。调解员表示，既然双方均有诚意通过调解解决矛盾纠纷，那么应当秉持解决问题的目的，在互谅互让的基础上提出合理要求。通过之前的协调，双方已就解除合同达成了一致意见，仅在补偿金额上有一定争议。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。”本案中，合同系双方协商解除，赔偿金额应遵循公平合理的原则确定。过低的赔偿金额难以弥补张某的损失，过高的金额又会造成吴某无力支付。为促使高效调解纠纷，避免双方诉讼风险，调解员建议双方对赔偿金额再做进一步协商。综合考虑吴某经济能力、房屋市场价格等因素，调解员建议吴某赔偿张某人民币70万元，房屋已收取租金不再予以退还。经过几次反复磋商，双方均同意接受调解方案。

经调解，双方当事人自愿达成如下协议：

1.双方当事人经协商同意解除房屋买卖合同；

2.吴某向张某支付赔偿金人民币70万元；

3.张某在占有房屋期间所收取的房屋租金不予退还。

事后，经调解员回访，双方当事人均表示已按照调解协议逐项履行，纠纷双方都对调解员表示了感谢。

房屋买卖合同纠纷是当下比较普遍的纠纷类型，近年来该类型纠纷呈日益增加的趋势。针对此类纠纷，调解员充分发挥人民调解组织的特殊优势，在自愿平等、不违背法律法规和国家政策、尊重当事人权利的基本原则上对双方进行调解。在双方各持己见、针锋相对的过程中，调解员抓住双方同意解除合同的共性，理性地帮助双方分析了利弊，耐心劝导双方互谅互让，最终妥善化解了纠纷。