东莞市刘某与某物业管理公司物业纠纷调解案

2021年9月某日，刘某发现自己使用的广告牌被人为拆除且有损坏情况，通过监控发现是某物业管理公司的物业管理处（以下简称物管处）擅自将广告牌拆除。双方僵持不下，于是来到东莞市某镇人民调解委员会驻某派出所调解工作室（以下简称调解室）申请调解。

调解室正式受理案件后，及时指派有经验的调解员开展调解工作。调解员首先告知双方当事人人民调解的工作程序、工作原则及双方当事人的权利义务。考虑到刘某情绪比较激动，调解员决定先采用背靠背的调解方式进行调解，分别听取双方对案情的陈述及解决纠纷的想法。

刘某表示，2015年初，其买下某写字楼一处房产作为会计师事务所的办公场地。期间，与该写字楼物管处曾因广告位使用问题发生矛盾。经沟通后，物管处提供一广告位供其免费使用。广告牌使用期间，刘某发现办公场所靠外墙一侧渗水，多次向物管处反映情况均未能得到有效解决。刘某认为，物管处在提供物业服务过程中出现很多不足、纰漏，未能有效保护业主的权益，如：在大厦广告位使用招标中未在同等条件下优先保护业主权益、对于墙体漏水问题久拖不决、在未告知的情况下擅自拆除业主的广告牌，正因物业管理工作不到位，未能有效保护业主的合法权益，故采取拒缴物业管理费方式进行维权。刘某要求物管处及时解决墙体漏水问题并对擅自拆除广告牌的侵权行为进行赔偿。

物管处表示，此前刘某使用的广告位尚未出租，故暂时免费提供给刘某使用。现有了新租户，新租户对该广告位有新安排，物管处接到新租户的通知，故将刘某的广告牌拆卸下来。物管处的处理方式可能存在不妥当之处，可以向刘某道歉，但不同意赔偿。

听取双方的陈述、诉求后，调解员对纠纷进行了分析，认为双方多年前因广告位使用问题已埋下不满，加之墙体漏水、拒缴物业管理费以及广告牌拆除等纠纷掺杂一起，因此，要化解该纠纷，需从以下三个争议焦点入手：一是业主未按照《物业服务合同》约定及时足额交纳物业管理费，涉及合同违约问题；二是物管处未及时对漏水外墙壁进行维修，存在服务不到位问题；三是物管处擅自拆除刘某的广告牌造成损害，涉及损害赔偿问题。

调解员组织双方进行面对面调解。针对双方问题逐一进行法律分析：其一，业主享受物业服务的同时应该缴纳物业管理费，根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条规定：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。”刘某有交纳物业费的义务，不能仅以未维修外墙漏水而拒交物业费；其二，物管处应严格按照相关法律法规的规定为业主提供物业服务，根据民法典第九百三十七条的规定：“物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物以及附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。”第九百四十二条规定：“物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。”物管处作为提供物业服务一方，应当履行其约定义务。该写字楼外墙壁出现漏水情况后，物管处应该及时进行维修并将情况反馈给业主。最后，根据《中华人民共和国民法典》第一千一百六十五条的规定：“行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。”物管处擅自拆除广告牌造成损坏，根据前述法律规定应该进行赔偿。

通过调解员的释法明理，双方对自身所需承担的责任有了明确清晰的认识。刘某态度逐渐软化，表示愿意补交物管费，希望物管处能够尽快处理好漏水问题，并提供一处广告位供其使用。物管处对自身存在的服务问题表示歉意，承诺近期彻底解决墙体漏水问题，并愿意提供一处广告位供刘某免费使用一年，到期后优先考虑出租给刘某。经调解员不懈努力，长达六年之久的争议画上句号，双方达成调解协议。

经充分友好协商，纠纷双方当事人自愿达成以下人民调解协议：

1.物管处提供一处广告位给刘某免费使用一年，到期后同等价位下优先考虑出租给刘某。

2.物管处将于2021年9月某日前解决好刘某办公室漏水问题。

3.刘某于2021年9月某日前一次交清拖欠的物业费。

经回访，协议内容履行完毕，双方当事人均对调解工作表示非常满意。

本案是一起多年未能解决的物业纠纷。在解决纠纷时，调解员耐心倾听双方的陈述和想法，对案件进行全面分析，理清矛盾焦点并依照相关法律法规进行有针对性地释法，最终妥善解决了物业公司与业主之间的矛盾纠纷。