律师代理某管理局诉冉某租赁合同纠纷一审案

2001年3月20日博乐市某管理局与冉某签订合同一份。博乐市某管理局同意冉某在博乐市某公园主干线正对面提供建园场地作为冉某建设动物园用地。合同第三条约定冉某将动物园建好后有15年的使用权和收益权，前五年不交管理费。从第6年到第10年每年交1000元；从第10年到第15年每年交2000元，合计15000元，租赁期限从2001年4月1日至2016年4月1日止。合同第五条约定15年合同期满后，冉某必须将所有的基础设施及场地无偿交给博乐市某管理局，所有的动物由冉某自行处理。合同签订后，博乐市某管理局按照合同履行了自己的义务，冉某至今未交纳15000元管理费。在博乐市某管理局的多次催要下，冉某于2015年12月23日向博乐市某管理局做出承诺，承诺于2016年4月30日前支付，但一直未兑现承诺。同时双方签订的合同已到期，合同所涉场地的某公园需改建、扩建，博乐市某管理局在合同届满前已告知冉某合同届满后不再续签，让其搬迁，冉某口头答应履行合同约定。合同到期后，博乐市某管理局多次以口头、书面通知冉某搬迁，但冉某以种种理由拖延搬迁。博乐市某管理局无奈诉至法院，请求人民法院支持原告的诉请。

律师作为某管理局的代理人发表如下代理意见：

一、原告博乐市某管理局与被告冉某之间的租赁合同真实有效，依据《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。原告博乐市某管理局与被告冉某签订的《租赁合同书》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，应当认定为合法有效，双方都应遵守。

二、被告冉某违约，原告博乐市某管理局有权要求被告冉某继续履行合同约定的义务。《合同书》签订后，原告依照合同约定履行了出租义务，但是被告未按约定履行支付租金的义务，其行为已构成违约。依据《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条：[金钱债务的违约责任]当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第二百二十六条：承租人应当按照约定的期限支付租金。因此，原告博乐市某管理局有权要求被告冉某承担继续履行的责任，支付应付租金。

三、被告冉某应将博乐市某公园内原动物园的场地腾空、搬离并向原告博乐市某管理局交付场地、房屋及设施。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条：[租赁物的返还]租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。

一、被告冉某于本判决生效后60日内将博乐市某公园内原动物园的场地腾空、搬离并向原告博乐市某管理局交付场地、房屋及设施；

二、被告冉某于本判决生效后十日内支付原告博乐市某管理局管理费15000元。

如未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，将依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费245元，减半收取158元，由被告冉某负担。

XX博乐市人民法院（2019）新2701民初1779号。

甲方博乐市某管理局为了建设博乐市某公园，在市某公园内增设动物园，决定对外招商引资，乙方冉某同意接受甲方的要求，愿意投资兴建动物园，有关事宜经双方协商，于2001年3月20日签订《合同书》，约定：甲方同意在公园主干线正对面提供建园场地作为乙方建动物园用地。乙方将动物园建成后有15年的使用权和收益权。前五年不交管理费，从第六年到第十年每年交费壹仟元，从第十年到第十五年每年交贰仟元。合计壹万伍仟元。从2001年4月1日至2016年4月1日止。动物园建成后，园内动物园的饲养管理及所需的各项费用由乙方自行承担。15年合同期满后，乙方必须将所有的基础设施及场地无偿交给甲方，所有的动物由乙方自行处理。该合同对其它权利义务进行约定。合同到期后，乙方未将基础设施及场地交给甲方且管理费15000元亦未交。为此，2015年12月23日被告冉某向原告博乐市园林局出具承诺书，其内容：某公园动物园与博乐市某管理局管理费一事，现我承诺在合同期内把费用一并缴清，关于动物园的动物一事，我考虑动物的去留问题，在4月30日前缴清金额15000元整。2016年2月22日被告冉某又向原告承诺某公园动物园因合同到期，至2016年3月30日前从某公园搬迁。3月30日前动物园内所有动物搬离动物园。2016年4月4日博乐市某管理局向被告冉某送达告知书，限定被告冉某于2016年4月11日前将动物园内所有动物迁走。时至今日，被告冉某未将动物迁走亦未支付管理费15000元。原告提供《合同书》、承诺书、告知书、情况说明及原、被告陈述在案佐证，足以认定。原告博乐市某管理局、被告冉某双方签订《合同书》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规规定，属有效合同，对双方当事人均有约束力。现双方合同履行期限已届满，原告博乐市某管理局按合同约定要求被告冉某腾空，搬离并返还某公园内原动物园的场地和房屋及设施以及支付合同约定的管理费15000元，事实清楚，证据确实充分，原告诉请应该得到支持。

本案是租赁合同纠纷，法律关系明确。租赁合同纠纷是指出租人与承租人之间因订立、履行、变更、终止租赁合同所发生的纠纷。《中华人民共和国合同法》第212条以及《中华人民共和国民法典》七百零三条都对租赁合同做了定义，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。从法律的规定中可以看出，租赁合同有以下特征：一、租赁合同是转移财产使用权的合同。租赁合同是一方当事人（出租人）将租赁物有限期地交给另一方当事人（承租人）使用，承租人按照约定使用该租赁物并获得收益。在租赁的有效期内，承租人可以对租赁物占有、使用、收益，而不能任意处分租赁物。当租赁合同期满，承租人要将租赁物返还出租人。因此，租赁合同只是将租赁物的使用权转让给承租人，而租赁物的所有权或处分权仍属于出租人。租赁合同的这一特征区别于买卖合同和赠与合同。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人的合同。赠与合同是赠与人将自己的财产给予受赠人。这两类合同都是以转移财产的所有权为基本特征的。二、承租人取得租赁物的使用权是以支付租金为代价。承租人使用租赁物是为了满足自己的生产或生活需要的，出租人出租租赁物是为了使租赁物的价值得以实现，取得一定的收益。承租人要取得使用权不是无偿的，是要向出租人支付租金的。支付租金是租赁合同的本质特征。这一特征区别于借用合同，借用合同中虽然借用人取得了借用物的使用权，但是借用是无偿的，不需付出任何代价。同时这一特征也区别于借款合同，虽然两者都是有偿的，但借款合同支付的是利息。租金和利息双方当事人虽然都可以约定，但是利息不同于租金，当事人之间虽然可以约定利息，但是自然人之间的借款利息也有一个上限要求，不得超过法定的上限；租金可以不按租期的时间长短来计算，利息往往是根据借款时间的长短来计算。三、租赁合同的标的物是有体物、非消耗物。租赁物必须是有形的财产，这是租赁合同的特征之一。租赁可以是动产，如汽车、机械设备、计算机等，也可以是不动产，如房屋。但无论是动产还是不动产，它们都是有形的，都是能以一定的物质形式表现出来的。无形的财产不能作为租赁的标的物。这是与租赁合同中承租人占有、使用租赁物的特征紧密联系的。非消耗物是指能够多次使用而不改变其形态和基本价值的物。一次性使用的物品或很快就消耗掉的物品不能作为租赁物，如洗涤用品、粮食等，因为这些物品一经使用，就已丧失其自身的价值，甚至物本身已经消失了，根本不可能再要求出租人返还。因此，消耗物不能作为租赁合同的标的物。四、租赁合同是双务有偿的合同。在租赁合同中，出租人和承租人均享有权利和承担义务，出租人须将租赁物交付承租人，并保证租赁物符合约定的使用状态。承租人负有妥善保管租赁物并按约定按期向出租人支付租金义务。任何一方当事人在享有权利的同时都是以履行一定义务为代价的。因此，租赁合同是双务有偿的合同。它区别于赠与合同，赠与合同在通常情况下是单务合同，赠与人向受赠人赠与财物并不以对方承担一定义务为条件。五、租赁合同具有临时性。租赁合同是出租人将其财产的使用收益在一定期限内转让给承租人，因为不是所有权的转移，因此，承租人不可能对租赁物永久地使用，物的使用价值也是有一定期限的。各国法律一般都对租赁期限的最长时间有所限制。我国合同法规定，租赁期限最长不能超过二十年。租赁合同根据租赁的不同可分为动产租赁和不动产租赁，不动产租赁在我国主要指房屋租赁。根据租赁合同是否约定期限可分为定期租赁和不定期租赁。定期租赁关系租金的交付日期、租赁物的返还的日期、合同终止的时间等问题。不定期租赁赋予合同当事人随时解除合同的权利。租赁合同是在人们的经济生活和日常生活中经常使用的一种合同。它可以在自然人、法人之间调剂余缺，充分发挥物的使用功能，最大限度地使用其价值。通过租赁，承租人与出租人双方的利益可以同时得到满足，因此，租赁是现实经济生活中较为重要的一种经济形式。