天津市津南区某物业公司与崔某物业纠纷调解案

2022年7月，某物业公司向天津市津南区人民法院递交民事起诉书，要求某小区业主崔某支付其公司2015年7月1日至2019年6月18日的物业管理服务费共计5807元。人民法院在了解其情况后，建议其向人民调解委员会申请调解。物业公司遂向某人民调解委员会提出了调解申请，要求崔某交纳物业费。调解员接到申请后，第一时间电话联系了业主崔某，希望帮助双方尽早解决纠纷，崔某表示同意调解。

2022年8月某日上午，物业公司代理人和崔某来到人民调解委员会参加现场调解。调解员依据调解流程，在确认双方当事人身份、告知其权利义务以及回避事项后，仔细听取了双方陈述，开展调解工作。

经询问双方当事人调解员了解情况如下，2015年6月，某物业公司与津南区某镇某小区业主大会签订《天津市住宅物业服务合同》，合同期两年，合同约定某物业公司负责该小区公共区域内的环境卫生清扫保洁、公共设施设备的维修养护等，并有权按照合同约定向业主收取物业管理服务费；合同另约定，物业管理服务费采取包干制形式收取，物业管理费为1.8元/月/平方米，按月收取，业主于每月开始前十天交纳。《天津市住宅物业服务合同》履行期限届满后，由于该小区业委会到期未换届，无法续签物业服务合同，2017年8月，由政府出面召开该小区物业联席会，会议决定由该物业公司继续为该小区提供物业服务，服务期间，服务内容、服务标准、收费标准不变，继续提供物业服务至2019年6月18日止。

物业方表示，其公司按物业合同约定向崔某居住的小区提供了完善的物业服务，崔某应当按合同约定交纳其服务期间的物业费，但是经过物业公司多次催缴，崔某仍拒不交纳物业服务费。崔某则称，该物业入驻小区前，小区环境较好，在该物业公司进驻后，环境明显没有之前的物业公司管理的效果好，卫生较差，绿化草坪也有流失，物业公司没有尽到物业服务的应有水平。现在双方物业服务合同早已期满且过了诉讼时效，自己不同意交纳之前的物业费。物业方表示，在其接手该小区后，他们对小区绿化投入了大笔费用用于植树、重铺草坪等，但是重铺后经常有业主对草坪进行踩踏，造成了二次损坏，物业公司已经放置很多警示牌，但是有些业主仍无视劝阻，而且物业公司在合同期间为崔某提供了物业服务，并且每年都对崔某催缴物业费，留有单据，不能因为合同期满业主就拒不交纳物业费。

为避免矛盾激化，调解员及时制止了双方争论，并通过明法释理，让双方冷静，建议双方换位思考，物业公司作为保障小区安全、清洁、维护小区秩序的服务公司，理应为小区服务，及时对环境绿化进行修缮，若物业公司留存了催费通知单及照片，并且在不同时段将催费通知单张贴于小区公示栏以及业主的家门上，这说明物业公司在不同时段主张过权利，符合《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条关于“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算:（一）权利人向义务人提出履行请求；……”的规定，物业公司数次主张过权利，未超过诉讼时效期间，可以向法院起诉追讨物业费。

此外，调解员向崔某强调，物业公司的运行依赖于业主缴纳的物业费，如果因资金问题导致物业公司运行不畅，损害的是全体业主的利益。《物业服务管理合同》约定的委托管理期限到期后，虽然双方没有再签订物业服务合同，但业主委员会并未依法请求物业服务公司退出小区物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施等，而物业服务公司仍然按照之前所签订合同的标准提供物业服务，业主方也没有提出异议，因此，物业服务公司与业主之间形成了事实上的物业服务合同关系，故业主应当参照之前签订的《物业管理服务合同》的约定标准交纳合同期满后的物业服务费。

在调解员的耐心讲解下，崔某表示明白了其中的法律关系，同意交纳物业费。随后，物业方也表示理解业主心情，并愿意放弃追缴违约金及在物业费上给予业主一定优惠。最后，双方握手言和，矛盾纠纷就此解决。

在调解员的主持下，双方当事人自愿达成如下协议：

崔某向物业公司给付自2015年7月至2019年6月的物业费共计4350元。

近年来，依靠诉前纠纷调解机制，越来越多的物业公司和业主发生的纠纷在诉前得到解决。在处理该类纠纷时，首先，调解员要秉承着爱岗敬业、联系群众、关心群众，认真倾听群众意见，努力把矛盾纠纷化解在萌芽阶段的原则，及时受理矛盾纠纷，为共创美好和谐社区做贡献。其次，要从专业角度进行法理分析，做到心中有数，通过积极发挥人民调解的优势，投入更多精力尽量消除双方之间的对立情绪。