天津市红桥区黄某某与某集团有限公司合同纠纷调解案

2009年4月，天津市红桥区居民黄某某与某集团有限公司签订《商铺出售使用权合同》等系列协议，双方就黄某某承租某集团有限公司商铺的租期、租金、坐落、承租权收回条件等内容进行了约定。合同成立后，黄某某依约支付了全部租金，某集团有限公司将商铺交付黄某某并发放商铺使用权证。2011年，黄某某因商铺经营困难停止经营，并于当时向某集团有限公司提出退租商铺，该公司工作人员以周边商圈配套将逐渐完善为由说服黄某某继续承租，在从此后的十年间，该商铺周边商圈始终未能形成规模，黄某某曾多次与某集团有限公司协商退租事宜，但都被某集团公司以各种理由拖延婉拒。2022年初，黄某某因急需资金周转再次向某集团有限公司提出了退租要求。在双方协商未果的情况下，2022年4月，黄某某起诉至红桥区人民法院，经征求双方当事人同意，法院将该案分流至某诉前人民调解委员会（以下简称调委会）调解。

调解员首先根据当事人的陈述和提供的证据材料对纠纷事实进行调查核实。经调查得知，黄某某承租的某集团有限公司的商铺位于天津市红桥区某商圈，使用面积为13.12平方米，在签订《商铺出售使用权合同》时，某集团有限公司向黄某某承诺，如黄某某签订20年的租赁合同且付清全部租金，则可获得商铺使用权期限至2048年10月。同时，双方签订的《商铺承租权收回协议》中还约定：“考虑到市场因素及大环境影响，如黄某某承租商铺4年后因自身原因经营困难或市场发生其他变故，黄某某自愿放弃商铺承租权的，由某集团有限公司按照剩余年限价格收购。”2009年4月，纠纷双方签订上述合同及协议后，黄某某依约定支付了全部租金69万元，某集团有限公司交付商铺并发放商铺使用权证，记载期限为2009年4月至2048年10月。合同履行期间，黄某某欠付物业费16452元。

通过纠纷双方陈述，调解员梳理矛盾焦点为：一是某集团有限公司是否能考虑黄某某经营现状，同意解除双方签订的《商铺出售使用权合同》《补充协议》和《商铺承租权收回协议》；二是如果双方解除合同及协议，某集团有限公司应如何返还已交付的租金；三是黄某某以承租商铺地点进行的工商登记信息能否及时变更等。

受疫情影响，黄某某不能亲自参加面对面调解，委托律师代理。调解过程中，调解员从3个方面对纠纷双方进行疏导和调处。第一，《商铺承租权收回协议》中对商铺承租权收回有明确约定，黄某某的情况符合约定条件，某集团有限公司应按照约定收购商铺承租权。第二，黄某某自2009年起经营不善，经济上承受一定损失，近年来因疫情影响，经营不见好转，建议某集团有限公司在结算返还租金时考虑这些因素，对于黄某某在合同履行期间欠付的物业费在结算时扣除。第三，为了便于商铺管理和后续租赁经营，黄某某在解除合同后应当及时向某集团公司交付租赁商铺，并及时变更或注销工商登记信息。

调解中，双方争议最大的问题是对租赁剩余期限即收购年限的理解。某集团有限公司表示，虽然《商铺承租权收回协议》中对商铺承租权收回有明确约定，黄某某的情况已经满足约定条件，但由于双方一直对租赁合同期限即剩余年限意见不统一，无法确定回收价款，因此未能顺利解除合同。某集团有限公司依据《商铺出收购售使用权合同》，认为商铺租赁期限为20年，而黄某某依据“如签订20年的租赁合同且付清全部租金的，可获得商铺使用权期限至2048年10月”这一约定认为，租赁期限应至2048年10月。对此，调解员依据民事法律规定作出解释，并提供了调解方案。

根据双方订立租赁合同时适用的《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”本案纠纷中，双方签订的《商铺出售使用权合同》中约定：“如签订20年的租赁合同且付清全部租金的，可获得商铺使用权期限至2048年10月。”故超过20年的部分不受法律保护。调解员建议黄某某考虑法律的规定，为了尽快回款而作出适当让步，尽快与某集团有限公司达成一致。同时，调解员建议某集团有限公司考虑当初订立合同时的约定内容和商家在当前疫情下经营艰难、急需资金流转的情况，对超过20年的部分给予适当租金返还。经过耐心疏导，纠纷双方接受调解员的建议。

为了实现良好社会效果，调委会特邀请区工商联代表一同参加面对面调解。经过调解员耐心释法说理，某集团公司为黄某某减免疫情期间2个月的物业费，双方确认租赁合同期限为20年，在返还租金数额上，某集团有限公司考虑黄某某实际困难，适当增加了返还金额，同时双方对其他事项也达成一致意见。

经调解，达成如下调解协议：

1.黄某某与某集团有限公司解除于2009年4月签订的《商铺出售使用权合同》《补充协议》和《商铺承租权收回协议》；

2.某集团有限公司于2022年7月前给付黄某某292912元，如某集团有限公司未按期履行给付义务，需自逾期之日起加倍支付迟延履行期间的债务利息；

3.调解协议签订后1周内自觉履行。

为确保调解协议履行，经双方当事人申请，人民法院对本调解协议进行了司法确认。事后，经回访，双方当事人对调解结果表示满意。

本案是一起租赁合同纠纷，合同是平等主体之间设立、变更、终止民事权利、义务关系的协议，合同关系一旦成立生效便对当事人产生相应的拘束力，当事人依诚信应恪守诺言，自觉履行各自的合同义务，以实现其订约之目的。现实生活中，由于主客观方面的原因，合同不能履行或者无法履行的情形时有发生，合同解除制度，赋予合同当事人合同解除权，既是法律公平、正义价值之所在，也是平衡合同当事人利益的必然要求。

本案的调解成功，在于调解员抓住双方争议的焦点，熟悉有关租赁的法律法规，向双方讲解了法律规定，明晰了双方责任，同时引导当事人换位思考，适当让利，成功化解了该纠纷，体现了人民调解法理情相结合的特点。