都匀市某小区业主与某物业公司物业纠纷调解案

都匀市某小区共有住宅12个单元782户，由某物业公司提供物业管理服务，业主按照住宅面积每月每平方米1.2元的标准向物业公司交纳物业费。自2017年以来，该小区业主认为物业公司服务不到位、管理存在缺陷，小区在安全保障、绿化、消防安全、公共设施维护、卫生状况等方面存在诸多问题，另有少部分业主的住房墙体渗水导致室内墙面和家具损坏，经反复沟通亦未得到一个好的处理。由于小区没有成立业主委员会，导致业主提出的合理诉求和建议得不到有效监督和组织实施，业主也无法通过业主委员会更换新的物业公司，遂有230户业主长期不交纳物业费，物业公司与业主之间的矛盾不断激化升级。

2020年，物业公司就追缴部分业主物业管理费提起诉讼。一审法院认为，物业公司没有很好地尽到物业管理服务职责，但完成了一定的物业服务，业主不可以拒付所有物业费，故判决业主按照原收费标准的80%交纳物业费。二审维持原判。物业公司不服二审判决，向贵州省高级人民法院申请再审，贵州省高级人民法院裁定由原二审中级人民法院再审。再审期间，该中级人民法院于2022年4月委托都匀市涉诉纠纷人民调解委员会（以下简称“调委会”）进行诉中调解。

因纠纷涉及人数多，社会影响大，调委会会同有关单位对案件进行分析研判，形成调解工作方案，并组成工作专班，深入小区调查了解情况。

经了解，小区确实存在部分电梯没有得到及时维护，部分门禁系统、井盖等公用设施设备损坏没有修复，部分排污管道破损未及时修理导致污水横溢等情况，但仅限于小区部分地方，而非大部分区域。部分业主表示多次向物业公司提出整改意见，未得到物业公司及时反馈和解决后，才决定不予支付物业费；也有业主提出要求物业公司将小区存在的全部问题解决后解除合同离场；还有业主提出坚决不交物业费，法院判多少就交多少；已全额交纳物业费的业主要求物业公司按照法院判决的结果退还20%的物业费。物业公司表示因为业主没有按期交纳物业费，公司没有经费，所以才无法及时解决电梯维护、排污管道修复等问题。

针对了解到的情况，调解员决定先“背靠背”做思想工作，再“面对面”沟通的方式，一对一做好案件双方当事人的法治宣传和思想疏导工作。

调解员邀请小区业主代表进行座谈。调解员指出，双方之间签订有物业服务合同，根据《物业管理条例》 第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用……”业主们理应按约定交纳物业费。针对业主们不满意物业服务的相关问题，调解员表示，经查明，物业公司提供的物业服务存在的问题仅是局部瑕疵，且后来物业公司有将垃圾清理掉，以物业服务存在局部瑕疵为由拒交全部物业费不合理，若双方再继续僵持下去，物业公司没有资金支持工作，小区环境可能会越来越差，于双方无益。调解员承诺会尽力协调物业公司把小区存在的问题解决好，希望业主们参照法院一审判决交纳物业管理费，若业主们实在是在对物业公司的服务不满意，根据《物业管理条例》第十一条规定：“下列事项由业主共同决定……（四）选聘和解聘物业服务企业……”只要业主们一致同意，他们有权解聘该物业公司。小区业主代表们向其他住户反馈调解员意见，商议之后一致同意参照法院判决交纳物业管理费并解聘物业公司。

随后，调解员与物业公司负责人交谈，指出根据《物业管理条例》第三十五条第一款规定：“ 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。”物业公司服务到位了，业主们才会心甘情愿按期交纳物业费，但物业公司确实存在对部分业主反映的问题未及时处理、部分公共区域管理不善等问题，这才导致业主拒交物业费。调解员表示，现在业主们已同意按法院判决支付物业费，并要求解除双方之间的合同，建议物业公司反思自身存在的问题，若想要继续在物业服务行业做下去，好的口碑需要立起来，建议公司在退出小区前解决好业主们此前多次反映的部分问题。多番入情入理地劝解，物业公司负责人最终接受调解员的建议。

调解员趁热打铁，组织业主代表和物业公司负责人见面，并邀请社区工作人员参加。调解员表示，目前尚不能马上找到接手小区的物业公司，经征求社区意见，双方解除物业服务合同后，由社区代管小区的物业管理服务工作，在业主物业费交付率达到80%后，物业公司将物业管理工作移交给社区。此时物业公司提出，若业主能一次补齐物业费，愿按照每平方米1元的标准收取物业管理费。最终，在调解员主持下，双方当事人达成合意，纠纷得以化解。

经调解员耐心细致的工作，业主代表、物业公司共同达成以下协议：

1.在2022年10月某日前，业主主动向物业公司一次性补交拖欠物业费的，物业公司同意按照每平方米1元的标准收取物业管理费；

2.物业公司在业主补交物业管理费交费率达到80%以上后，即将小区物业管理服务工作主动移交给社区进行代管，物业公司退出该小区物业管理区域。

近年来，业主与物业公司间的纠纷时常产生，大部分纠纷系业主认为是物业公司管理服务不到位，拒绝交纳物业费，双方各执一词，互不退让，使矛盾愈演愈烈。本案中，调解员之所以能调解好该纠纷，一是充分调查了解，透过纠纷看本质，抓住问题关键，对症下药。二是运用好法理、情理，从事实出发，情法结合进行调解，让当事人明白自身权利和义务，并引起当事人的反思。三是灵活借助他方力量。借助社区力量，调解员建议业主由社区代管，这在一定程度上有助于实现业主自治，最终促使当事人互谅互让，达成调解协议。