郑州市惠济区于某某与某物业公司物业纠纷调解案

2022年6月某日，郑州市惠济区某村居民于某某发现自己在某小区购买的、但暂未办理交房手续的房屋内堆积了大量杂物。后经于某某多番了解，得知系某物业公司在未征得于某某同意的情况下，擅自将房屋借给其他业主用于堆放杂物，随后于某某拒绝向某物业公司交纳物业费，而某物业公司以此为由，拒绝为于某某办理交房手续。双方爆发冲突，多次沟通协商均无果后，于某某向某村人民调解委员会（以下简称调委会）申请调解。

收到于某某的调解申请后，调解员立即投入调解工作。在征得某物业公司同意调解的意见后，调解员与双方当事人约定了调解时间。在正式开始调解前，调解员首先核对了双方当事人的身份，并告知双方人民调解的工作程序、工作原则及当事人的权利义务。

调解过程中，于某某情绪激动地表示，自己于2019年在某小区购买了一楼房屋一套，面积120平米，且购房时广告宣传可赠送一定面积花园。到2022年小区要交房时，开发商却告知于某某无法赠送花园，于是于某某便与开发商和某物业公司咨询退房的事宜，但尚未通知开发商办理退房手续。之后，在某物业公司通知其办理交房手续时，于某某也并未前往办理。后经与开发商多番商议，于某某决定继续持有本套房屋，并于6月某日前往新房查看，却发现某物业公司在未征得自己同意的情况下，将房屋借给了其他业主用于堆放杂物。故于某某非常气愤，并拒绝交纳物业费，某物业公司以未交物业费为由拒绝为其办理交房手续。

某物业公司工作人员则表示，前段时间正值消防检查，楼管发现于某某隔壁的业主在楼道间堆放杂物，不符合消防标准，考虑到于某某一直未办理交房手续，且有退房意向，楼管便做主让隔壁业主将杂物暂时堆放在于某某房屋内1周，不料恰巧遇到于某某来看房。事后，隔壁业主和某物业公司均第一时间向于某某表示了歉意，但于某某并未接受道歉且选择拒绝交纳物业费，并要求某物业公司为自己办理交房手续。基于公司规定，某物业公司并未同意于某某的要求。

由于调解现场双方情绪激动，相互指责，为保证调解顺利进行，调解员当机立断，将双方当事人分开，并采取了“背靠背”的方式进行调解。

调解员先与某物业公司进行沟通，向其分析纠纷症结。调解员指出，首先，本起纠纷涉及两项法律关系，一是房屋买卖关系，二是物业服务关系。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。”某小区开发商在和于某某签约时，宣传广告明确具体含有花园，虽然未写进合同，但应当视为合同的一部分，而开发商在交房的时候未按照约定交付，便理应视为违约。按照法律规定，当事人于某某如果和开发商协商一致，则双方可以解除合同。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条规定：“当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除……”于某某如果要解除与开发商之间的房屋买卖合同，需要通过邮件、微信等对方能够正常收到的方式向开放商发出载有明确合同解除时间及解除内容的通知，但本纠纷中，于某某并没有实际解除与开发商的房屋买卖合同，因此即使其没有办理交房，房屋仍然归于某某所有，于某某仍享有对房屋的所有权。调解员向某物业公司强调，在未征得业主同意的情况下，擅自将于某某的房屋借与其他业主存放杂物，侵犯了业主的合法权益。某物业公司在调解员释法明理后，表示认识到公司采取的措施确实不当。

随后，调解员又向于某某阐释物业服务关系。调解员首先对于某某新房被占用而引发愤怒的心情表示了理解，但同时指出，情绪解决不了实际问题，希望其能保持冷静。根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条规定：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。”某物业公司已经按照法律规定提供相应服务，因此于某某有义务交纳物业费，对其不按期交纳物业费的行为，物业公司有权催告其交纳。听完调解员的分析，于某某表示自己了解了作为业主的义务，愿意缴纳欠付的物业费。

看到当事人态度均有所缓和后，调解员将双方召集在一起展开“面对面”调解。从情理角度出发，调解员向双方当事人建议，目前的当务之急是双方尽快办理交房手续，于某某可以尽早对房屋进行装修入住或出租，而某物业公司也可以继续正常运行并向业主方提供优质的服务。

经过调解员不懈努力，双方接受了调解员的建议，某物业公司主动向于某某道歉，并表示愿意减免于某某2022年物业费1200元和停车费1800元，于某某也表示愿意尽快缴纳物业费，双方达成共识，签订了调解协议。

在调解员的主持下，双方最终签订调解协议如下：

1.某物业公司减免于某某2022年物业费1200元和停车费1800元以表歉意；

2.于某某补交剩余2022年物业费1200元；

3.待于某某补交物业费后，某物业公司承诺配合于某某尽快完成交房手续；

4.以上协议内容双方无争议无异议。

至此，本起矛盾纠纷圆满化解。经回访，于某某已完成交房手续，双方当事人均表示满意。

本案是一起物业公司在未征得业主同意的情况下，擅自将属于业主的房屋借与其他业主使用而引起的纠纷。本案调解员在调解时，本着公平公正的原则，帮助双方一步步理清矛盾，向双方详细讲解相关法律规定，最终在充分尊重双方意愿的情况下，化解了矛盾纠纷，做好普法宣传。