新疆生产建设兵团第五师某物业公司与张某物业纠纷调解案

2020年初，张某因工作原因离开本地，房屋一直闲置，无人居住，也未按时支付物业费用，期间小区某物业公司多次打电话催交，并上门张贴催交物业费通知单，张某对此置之不理。2022年初，张某想出租屋屋，才发现家里停水，经了解该小区的水费是由物业公司代为充值，因为张某长时间拖欠物业费，物业公司就未进行充值。张某找到物业公司交涉，要求物业公司恢复供水，物业公司表示张某交清拖欠的物业费，才能恢复供水，双方争执不下，产生矛盾纠纷。随后物业公司将张某诉至人民法院，要求张某支付物业费，人民法院委托XX生产建设兵团第五师某团人民调解委员会（以下简称“调委会”）进行调解。

收到法院委托调解函后，调委会决定受理此案，立即指派调解员联系双方当事人物业公司负责人刘某和张某，征得二人同意后，调解员请二人按约定时间前来调委会调解。

调解室内，调解员告知双方当事人的权利义务、讲述调解程序和申明调解纪律，调解正式开始。物业公司负责人刘某首先讲述了纠纷产生的具体过程，即物业公司在2020年、2021年两年内一直为张某位于某小区的住房提供物业服务，共产生物业费2600元，期间物业公司多次电话催要，甚至上门张贴催缴物业费通知单，张某均一直以房子未住人的理由拖欠，未按期支付。物业公司现要求张某支付拖欠的2600元物业费。

张某表示其位于该小区的住房自2020年起一直处于闲置状态，期间无人居住。没住人的房子，不需要清理生活垃圾，更没有享受到物业公司提供的任何服务，他是不可能补交物业费的，而且物业公司这种随意断水的行为不仅影响了他的正常生活，还侵犯了他的合法权利，遂要求物业公司马上给他的住房恢复供水。

物业公司认为自己如约提供服务，张某未享受到与其无关，并且物业多次催缴，已经尽到了提醒义务，张某这一行为属于恶意拖欠。眼看双方之间又要起争执，调解员再次强调调解纪律，告诉双方当事人到这里来是为了解决问题，而不是为了激化矛盾，希望二人放平心态，共同商议解决办法。

在确认双方当事人的纠纷事实后，调解员首先就本案中被申请人张某应负责任做出了详细分析。调解员告知张某房屋闲置并不意味着物业公司的管理服务的工作量减少了，小区业主的共有部分仍然需要维护运行，比如维修和保养电梯、高低压配电设备、共用照明、水泵、消防设施等共用设备，这些设施都需要定期维修和保养才能正常使用；再比如小区内不管有多少住户，保安的值勤、巡逻、安全检查等工作量不会减少；同样小区内的垃圾清理、场所清洁、环境绿化带打扫清理等工作，也要物业公司来处理好，不会因部分业主的物业建筑物空置而有所减少。在这两年间物业不仅新种植了一批绿植，还对小区楼道内的破裂窗户进行了更换，新建了垃圾回收站，这一系列行为不仅美化了小区的环境，更方便了居民的生活，而且这些改变不是一时的，现在也能切身感受到它带来的便利。

调解员告诉张某如果物业管理费用缺失或减少，就无法对小区内的共有部分进行正常的保养和维修，会出现道路不平无人管，路灯不亮没钱修的情况，这最终损害的是居民的利益。调解员对张某继续晓之以理动之以情，虽然有的业主房屋空置，但空置房的业主仍然在享受着因物业管理的服务而带来的房屋保值和增值的经济效果；房屋闲置的责任在于业主本身，而并非物业管理公司不让业主使用，如果减免物业管理费用对其他的业主来说也是不公平的，所以业主住不住房屋都应该交物业费。调解员接着向张某普及《中华人民共和国民法典》第九百四十四条规定：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。”本案中，张某拖欠物业费属于不履行合同义务，应当尽快补缴物业费。张某认识到自己的问题，表示愿意支付物业费。

接下来，调解员又向物业公司负责人刘某进行了法治教育，根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条规定：“业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人员不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。”本案中物业公司不能以业主拒交物业费为由，从而停止对业主的房屋供水、供电、供热、供气。

经过调解员耐心分析和阐理释法，双方当事人都认识到自身的错误。张某表示自己不是故意拖欠物业费，是缺乏对相关法律的认识，认为没人居住的房屋，没有享受物业服务就无需缴纳物业费。物业公司负责人刘某表示多方催缴无果，断水实属无奈之举，承诺马上恢复张某在该小区的房屋的供水。经过调解，双方当事人最终就相关事项达成一致意见，并签订调解协议。

经调解，双方自愿达成如下调解协议：

1.被申请人张某向物业公司支付2020年、2021年物业费，共2600元，协议签订当日支付。

2.物业公司立即恢复张某在某小区住房的供水。

经调解员回访，调解协议已履行完毕，双方当事人对调解结果表示满意。

拖欠物业费属于一类较为常见的物业纠纷，纠纷发生后双方当事人可以自行协商解决，也可以申请人民调解或者向人民法院起诉解决。现实生活中，业主拒交物业费的理由很多，比如物业服务差、房屋未居住等等，但只要物业履行了相应的义务，业主以此为由拒交物业费是缺乏合法依据的。

本案中被申请人虽承认自己拖欠物业费的事实，但因不了解相关法律知识，未认识到自己行为已经违背法律。同时，法律为物业公司提供了救济途径，物业公司不能以业主拒交物业费为由，从而停止对业主的房屋供水等。调解员认真调查了解纠纷情况，随后进行了细心劝解、说服教育，清楚地摆出相应的法律规定和法律条款，释明相关法律及所应承担的相应法律责任，使得双方认识到自身的问题，被申请人同意交付物业费用，物业公司同意立即恢复供水，最终促使双方达成协议，维护了社会和谐稳定。