太原市某房地产开发公司与李某某合同纠纷调解案

李某某打算购买某房地产开发公司预售的商品房，前往销售现场了解情况。销售人员为李某某详细介绍了意向房屋的基本情况，并带李某某夫妻二人参观了样板间。李某某询问采光问题，销售人员告知李某某询问的这套房屋北向窗外有消防连廊，但仅有1米高，不影响采光和通风，在家里还可看到北面小区的绿化景观。李某某便与开发商签订了商品房预售合同并按约定支付了房款。

2022年，交房时李某某发现，房屋北侧连廊并非1米高，北侧窗户几乎完全被实心墙体连廊（核心筒）遮挡，在房间内无法看到北面景观，房屋北向的采光只能通过窗户与连廊之间1米左右宽度的天井来完成，光线十分昏暗，严重影响房屋的采光、通风。整个小区只有该房屋所处楼栋存在该问题，其余楼栋都是玻璃连廊。李某某向房地产公司提出退房请求，但遭到拒绝，双方由此产生纠纷，李某某向山西省建筑企业纠纷人民调解委员会（以下简称“调委会”）申请调解。

接到李某某的调解申请后，调委会及时受理了此案，并指派经验丰富的调解员进行调解。刘某某向调解员详细讲述了整个购房过程，包括每一个细节。李某某称，如果购房时开发商告知房屋存在核心筒遮挡情况，他是肯定不会购买的。自己非常在意采光问题，奋斗了半辈子才买了新房，这间卧室又是孩子的卧室兼书房，采光受到如此严重影响，自己不能容忍。调解员告知李某某尽快收集证据，把能找到的相关证据材料准备好提交调委会。

之后，调解员按照李某某提供的联系方式，打电话向房地产公司销售部经理询问情况。销售经理明确告知，涉案房产北侧的连廊（核心筒）是设计的需要，不同意李某某诉求；李某某购房时，销售人员已经向李某某介绍了核心筒被遮挡情况，履行了告知义务；销售现场阳光公示牌户型差异示意板上公示了该楼栋平面图，并在差异点处特别文字注明“核心筒与其他楼栋不同，对户型有遮挡”，李某某稍加注意就可看到此提示。

房地产公司销售经理振振有词，购房人李某某则证据不足，此案调解难度不小。调解员决定前往售楼部实地了解情况。调解员在售楼部偏僻角落的墙上看到了阳光公示牌，经过仔细找寻，在公示牌的右下角上的确有“核心筒与其他楼栋不同，对户型有遮挡”的文句。售楼现场的置业顾问热心与调解员攀谈，介绍了该楼盘的情况并给调解员推荐性价比高的房产，调解员询问李某某所购房屋的户型图，置业顾问大费口舌讲解了该户型的优点，随后带调解员看了样板间，调解员问该房采光如何，置业顾问的答案与李某某告知的情况完全一致。

了解纠纷的来龙去脉后，调解员再次邀约房地产公司销售经理进行协商沟通。调解员先把李某某的证据材料展示给销售经理，销售经理对购房合同、广告宣传页、户型图、沙盘照片、样板间照片等真实性予以认可。调解员把自己实地调查的阳光公示牌的悬挂位置、连廊（核心筒）提示文句、销售人员对楼盘和房产介绍情况一一进行阐述，销售部经理一改过去的强势，说现在是房地产市场的寒冬，楼盘销售不容易，如果主动、明确告知连廊（核心筒）影响采光，这个户型的房子就会很难出售。调解员乘势从法理和情理角度向销售经理释法明理，连廊（核心筒）影响采光是设计要求，不可变更，但开发商在销售过程中对连廊（核心筒）的不利因素有履行清晰、明确告知的义务。比如凶宅如果提前告知购房人并且折价销售，购房人愿意购买的，交易没有任何法律问题；如果按市场正常价格买个凶宅，谁能接受，大家都要换位思考。开发商未明确向购房者告知核心筒具体情况及影响程度，违反诚实守信原则，且该部分质量瑕疵或者权利瑕疵已经影响商品房实际价值，甚至影响买受人的购买意愿。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉总则编若干问题的解释》第二十一条的规定：“故意告知虚假情况，或者负有告知义务的人故意隐瞒真实情况，致使当事人基于错误认识作出意思表示的，人民法院可以认定为民法典第一百四十八条、第一百四十九条规定的欺诈。”因欺诈而实施的民事法律行为，受欺诈的一方李某某可以依据《中华人民共和国民法典》第一百四十九条的规定请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。销售经理沉思许久后，承认了未主动告知的事实，也认可调解员的专业素养和敬业精神，但提出因为公司财务非常紧张，还有好多判决文书无法履行，李某某可不可以不申请退房，公司愿意给李某某减免物业费等相关费用折抵李某某的损失。

调解员询问李某某是坚决要求退房，还是可以协商通过其他方式解决。李某某说，如果开发商诚心解决问题，可以不退房。

在调解员的斡旋下，房地产公司愿意以市场价格的半价（80000元）销售给李某某一个车位，并赠送5张面值1000元的物业费代金券。双方态度出现转变，调解僵局被打破，面对面调解时机成熟。在调解员的主持下，双方当事人本着实事求是、互谅互让、将心比心、换位思考的原则，最终达成一致意见。

经调解，双方签订调解协议书，内容如下：

1.房地产公司在本协议签署之日起5个工作日内以市场价格的半价（80000元）销售给李某某一个车位；赠送5张面值1000元的物业费代金券。

2.本协议签署后李某某不得再以连廊（核心筒）挡光为由向任何部门提出任何权利主张；

3.李某某对本次调解协议内容保密，不得泄露给任何第三人。

调解员事后回访，李某某表示非常感谢，已经收到了5000元的物业费代金券，且已经与房地产公司签署了车位买卖合同，并开始实际使用车位。

在调解一方当事人明显弱势的纠纷时，调解员应付出更多精力，努力探求案件真相以化解矛盾。本案调解员不辞辛苦，亲自前往售楼部调查、了解事实真相，是成功调解的重要一环。民法典时代，对于欺诈的认定从积极欺诈扩张到消极欺诈。鉴于购房者与开发商相比，受专业能力、客观条件等因素影响，无法查阅规划设计方案、内部机构图纸等资料，故开发商在销售房产时，应该对红线范围内存在的不利因素主动告知购房者。如果开发商对于房屋存在的可能影响商品房实际价值，甚至影响买受人购买意愿的质量瑕疵或者权利瑕疵未主动、明确告知，就应认定为开发商存在违约行为，构成消极欺诈。