律师代理黄某某诉姜某、杨某房屋买卖合同纠纷一审、二审案

【案情简介】

姜某、杨某系夫妻关系，2011年，二人共同在开发商处购买了位于大庆市的一处房屋，购房款采用首付加在某银行办理按揭贷款的方式支付。2012年3月18日，黄某某与姜某就上述房屋签订了房屋买卖合同，合同约定房屋总价款600000.00元，合同签订时支付房屋定金300000.00元，房屋产权证、土地使用证办理完毕后，姜某将上述房产过户给黄某某，房屋产权过户时给付购房款290000.00元，土地过户时支付剩余购房款10000.00元。签订合同当日，黄某某向姜某给付购房款300000.00元。后姜某以清偿某银行贷款并解除抵押登记手续后办理房屋过户为由与黄某某协商要求黄某某提前交付购房款，黄某某同意后于2014年3月20日向姜某给付250000.00元，但姜某未将该笔款项用于偿还某银行贷款。2020年1月8日，姜某以已经逾期偿还贷款为由向黄某某索要剩余房屋尾款，黄某某通过微信向姜某出借5000.00元，明确用于帮助姜某偿还案涉房屋在银行的抵押贷款。

2021年7月，某银行因姜某、杨某未偿还案涉房屋的抵押贷款将二人诉至大庆市萨尔区人民法院。黄某某从姜某处得知此事，为避免案涉房屋被拍卖和保证房屋所有权的实现，2021年7月22日，黄某某向某银行偿还案涉房屋逾期贷款25160.30元、诉讼费1908.50元，于2021年7月23日偿还剩余贷款152163.03元，合计179231.83元。至此，案涉房屋在某银行的抵押贷款全部结清，随即某银行向大庆市萨尔区人民法院申请撤回对姜某、杨某的起诉，某银行出具结清证明用于姜某、杨某办理房屋抵押登记解除手续。后2021年8月姜某、杨某协助将案涉房屋登记过户至黄某某名下。

经过计算，黄某某除全额支付购房款外还代姜某、杨某偿还银行贷款、诉讼费等共计134231.83元，因姜某、杨某拒不偿还，黄某某委托律师对姜某、杨某提起诉讼，要求二人偿还该笔款项。庭审中，姜某认可偿还，但认为该笔款项系其个人对黄某某的借款，与杨某无关；杨某认为其与姜某已离婚多年，该笔款项与其无关，其不应该承担还款责任。

【代理意见】

我们认为，本案系房屋买卖合同纠纷，主要争议焦点为杨某是否应该对案涉债务承担清偿责任。案涉债务系夫妻共同债务，无论杨某是否在买卖合同上签字、无论杨某与姜某是否离婚，杨某作为受益人都应该承担共同还款义务

（一）姜某、杨某在某银行办理的房屋按揭贷款属于二人婚姻关系存续期间的夫妻共同债务

案涉房屋系姜某、杨某在婚姻关系存续期间购买，且其办理房屋权属证书时也登记为二人共同共有，其购房时所产生的房屋按揭贷款应属于夫妻共同债务，二人负有共同清偿的责任和义务。

（二）杨某虽未在房屋买卖合同上签字，但其与姜某配合黄某某办理过户的行为已经明确体现其对于房屋买卖事宜明确知晓

杨某和姜某一直抗辩姜某对于房屋买卖事宜不知情，房屋由姜某经营管理，但在黄某某代为偿还银行的按揭贷款及相关费用后，其与姜某配合办理过户的行为明确体现其对于房屋买卖事宜是知情，而且房产作为婚姻关系存续期间的大型资产，对于房产的处分作为共有人一方抗辩说多年来一直不知情显然不符合日常经验法则。

（三）杨某虽未在房屋买卖合同上签字、且其已经与姜某离婚多年，但不能改变黄某某代偿银行的款项是偿还姜某、杨某的夫妻关系存续期间产生的夫妻共同债务

【判决结果】

一审法院判决：一、被告姜某于本判决发生法律效力之日给付原告黄某某欠款134231.83元及以134231.83元为基数、自2021年8月12日起至实际清偿之日按年利率3.85%的标准计算的利息；二、驳回原告黄某某的其它诉讼请求。

二审法院判决：撤销一审判决，改判原审被告姜某、杨某于本判决生效之日起十日内共同偿还原审原告黄某某欠款134231.83元及以134231.83元为基数、自2021年8月12日起至实际清偿之日按年利率3.85%的标准计算的利息。

【裁判文书】

一审法院黑龙江省林甸县人民法院作出的（2021）黑0623民初3213号民事判决中论述如下：本院认为，关于本案的基础法律关系问题。对2020年1月8日黄某某通过微信向姜某转账的5000.00元，双方在微信中均已经明确为借款。对2021年7月22日、23日，黄某某向某银行就案涉房屋抵押贷款偿还的179231.83元加之前述的5000.00元再扣除未付的50000.00元购房款后，其基于抵押贷款属于姜某与杨某的共同债务向二被告主张追偿权，而姜某凭借2020年1月6日其与黄某某签订的借款合同抗辩称该款项系借贷关系。因签订案涉房屋买卖合同的双方是黄某某与姜某，黄某某又是从姜某处得知某银行起诉的事宜，并与姜某联系及办理的向银行还款事宜，黄某某与姜某之间形成了其向姜某借款用于偿还案涉房屋银行贷款的借款合意，故虽黄某某对借款合同的真实性不予认可，但无鉴定签字真伪的必要。黄某某与杨某均无由黄某某代杨某偿还银行贷款的意思表示，双方亦无达成借贷关系的合意。且追偿权是法定权利，需基于一定的前提基础法律关系而产生，只有在法律明确规定的情况下，权利人才能主张。故黄某某向杨某主张追偿权，无事实基础及法律依据。综上，本院认定对诉争的134231.83元（179231.83元＋5000.00元-50000.00元＝134231.83元）系黄某某对姜某的个人借款，本案立案案由为房屋买卖合同纠纷，现更正为民间借贷纠纷。

二审法院黑龙江省大庆市中级人民法院作出的（2022）黑06民终758号民事判决中论述如下：本院认为，一审判决后，黄某某不服提出上诉，其对于一审判决认定的债务金额及利息均无异议，上诉的主要争议问题是被上诉人杨某是否应对案涉的债务承担清偿责任，二审法院对具体问题评析如下：

一、关于本案案由的确定问题。本案中，被上诉人姜某和杨某认为本案案由为民间借贷纠纷，黄某某不予认可。依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》的规定，因黄某某提出案涉纠纷的基础法律关系为房屋买卖合同纠纷，案涉债务纠纷非民间借贷行为引起，人民法院应当依据查明的案件事实，按照基础法律关系审理。本案的所有纠纷均是因黄某某与姜某、杨某因购买案涉房屋、清偿房屋贷款而引起的纠纷，应依据基础法律关系，即房屋买卖合同纠纷来审理本案。另从姜某和杨某主张的民间借贷法律关系来看，姜某和黄某某之间的5000元款项明确注明是用于偿还房屋贷款，在2020年1月黄某某虽然和姜某签订了借款合同，但一是合同注明借款是因偿还房屋贷款，二是借款日期为2020年1月，还款日期为2020年6月30日前，但实际在2020年6月30日前黄某某并未向姜某给付借款，其后也没有向姜某给付借款，而是直接向某银行偿还了房屋贷款，因民间借贷生效的条件除了达成借贷合意外，还需要款项的实际履行交付，但黄某某并未向姜某实际给付借款，故黄某某和姜某之间的民间借贷法律关系并未成立，黄某某也未依据借贷合同向姜某主张债权。综上，本案黄某某和姜某之间的民间借贷法律关系并未成立生效，本案纠纷的基础法律关系为房屋买卖合同法律关系，应依据基础法律关系来审理本案，本院确认本案的案由为房屋买卖合同纠纷。

二、关于杨某是否应承担本案的还款责任问题。本院认为，一是案涉的大庆市某广场XXX室属于姜某和杨某在婚姻存续期间的共有房产，由二人共同向某银行进行贷款和担保，贷款属于夫妻共同债务；二是房屋出售给黄某某时是在姜某和杨某婚姻存续期间，且在房屋买卖合同中载明“甲方保证出售此房产是经家庭成员协商同意后，自愿提出房产转让的，配偶、家庭成员和共同居住人同意出售该房屋，且不得隐瞒婚姻状况和实际家庭成员状况。”；三是黄某某偿还的贷款为姜某和杨某的共同债务，杨某为实际受益人，2021年由姜某和杨某共同协助将案涉房屋过户给了黄某某；四是依据民法典一千零八十九条的规定，离婚时夫妻共同债务应当共同偿还。综上，因案涉房产为姜某和杨某婚姻存续期间的共同财产，房屋贷款由二人共同办理，是二人的夫妻共同债务，黄某某偿还贷款是对二人债务的清偿，杨某为受益人，也同意对房产进行过户转让，依据民法典的规定，杨某应对婚姻存续期间的共同债务承担清偿责任。综上所述，二审法院认为，黄某某上诉请求成立，予以支持。

【案例评析】

一、“共债共签”是夫妻债务认定的基本原则，但不是唯一原则

《民法典》第一千零六十四条明确规定了如下内容：夫妻双方共同签名或者夫妻一方事后追认等共同意思表示所负的债务，以及夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义为家庭日常生活需要所负的债务，属于夫妻共同债务。夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，不属于夫妻共同债务;但是，债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外。

结合到本案，本案中，黄某某代为偿还银行贷款，确实没有与杨某有联系，但偿还款项的用途是代为偿还姜某、杨某在婚姻关系存续期间为购房而产生的夫妻共同债务，符合前述“债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活”的规定，故应该认定为夫妻共同债务。

二、基础法律关系定性对案件十分重要

本案中，双方对于代偿银行贷款的事宜并未达成书面约定，黄某某之所以帮助姜某、杨某偿还在某银行的贷款等费用，正是因为其是房屋买受人，多年来因房屋所有权人未能偿还贷款而一直未享有物权登记，且再不偿还就会丧失物权和损失55.5万元，不得以的情况下才代偿相关款项。基于此，案涉债务系因基础的房屋买卖合同关系而产生的。

【结语和建议】

本案中，二手房房屋买卖合同关系发生在2012年，期间出卖方已经出现未按照约定将收取的购房款偿还银行贷款的情形，而直到2021年因出卖方逾期偿还银行贷款时，买受方为保住房屋才不得不超出购房款的给付义务后代偿银行欠款进而才取得房屋权属登记，这其中可以很明显看出买受方怠于行使自己的权利，而且长达九年的时间里，房价也有下跌的风险。建议遇到类似情形，还是要尽早积极的行使自己的权利。