天津市宝坻区某物业公司与张某物业纠纷调解案

张某家住天津市宝坻区某小区独栋别墅。2021年6月，因夏季雨水频繁，张某家房屋多次漏水，严重影响了家人的正常生活。张某与家人多次联系物业要求修缮房屋，物业公司都以房屋漏水是房屋质量问题，应由开发商维修为由不予理会。张某又多方查找小区开发商，但小区开发商早在几年前撤场，张某最终也未能解决房屋修缮问题。物业公司对此事不闻不问的态度让张某很生气，再加上张某看到小区卫生清扫不及时，路上经常有垃圾、动物粪便等，觉得物业公司没有尽到责任，气愤之下就没有交纳2021年物业费8089元。物业公司多次找到张某要求其交纳物业费，张某都以物业公司管理服务不到位、小区卫生清理不及时等问题为由拒绝交费。物业公司遂向宝坻区诉前联合人民调解委员会（以下简称“诉前调委会”）申请调解。诉前调委会在征得张某同意后受理了此纠纷，并指派经验丰富的调解员进行调解。

调解员到张某小区进行了查看，发现小区路边有垃圾散落，林间小路上也有动物粪便，个别私家车没有按照规定停放到车位。

调解员分别向纠纷双方了解各自诉求。在张某家中，调解员看到房屋顶楼的墙面上还有下雨漏水留下的水渍印记。张某告诉调解员，每当外面下大雨时楼顶都会漏雨，有时漏进来的水还会顺着楼梯流到楼下，严重影响家人上下楼的安全。张某多次找物业公司要求修缮阁楼，但物业公司一直没有派人来修。同时，张某说起了小区卫生清理不及时、乱停车等现象，张某认为物业公司没有尽到应尽的职责，业主没有享受到应有的物业服务，因此自己拒交物业费。

物业公司认为，公司在为小区提供物业服务方面虽有一定瑕疵，但这不是张某不交纳物业管理费的理由。

了解双方诉求后，调解员对双方讲解相关法律法规。《中华人民共和国民法典》第九百四十四条规定：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不提以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。”因此，业主享受了物业公司提供的物业服务就要承担交纳物业服务费的义务，即使物业公司提供的服务有瑕疵，业主也不得以此为由拒交物业费。张某不按时交纳物业费是违法行为，物业服务人有依法催告业主交纳服务费的权利。

同时，《中华人民共和国民法典》第九百四十二条规定：“物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。”这些规定也赋予了物业公司相应的权利和义务，物业公司不能以各种理由拒绝承担相应的责任。

在调解员的劝导下，张某承认自己的认识有些错误，但自家房屋漏水问题找了物业公司多次，物业公司让自己去找开发商，这明显是推卸责任，而且小区内卫生清理不及时、乱停车等现象也一直没有得到解决，业主交了物业费后小区的环境却得不到改善，自然就不情愿交纳物业费。物业公司承认其提供的服务确实存在瑕疵，但这种问题难以一次性彻底解决，需要广大业主的配合，并表示可以派遣维修人员去张某家看看房屋漏水情况，维修方面可以协商，同时会向公司领导为张某申请物业费9折优惠，希望张某交纳拖欠的物业费。张某最终同意按照9折交纳2021年物业费共计7280元。

几天后，调解员对调解结果进行回访得知，物业公司对小区环境卫生清理、私家车停放等制定了相应制度，也联系工人正在对张某家房屋进行修缮，张某对调解结果表示满意。

经调解，双方达成协议：

1.张某一次性支付物业公司所欠物业费7280元。

2.物业公司对小区环境卫生清理、私家车停放等加强管理，对张某家房屋进行修缮。

经回访，双方当事人均表示满意。

物业纠纷是很常见的民事纠纷，随着业主法律意识的不断增强，业主与物业公司之间的矛盾纠纷越来越多。本案中主要是围绕业主拒绝交纳物业费展开调查和调解，受理纠纷后调解员在第一时间介入，及时释法析理予以化解，防止了矛盾升级。调解此类纠纷应注意以下两点：一是准确掌握法律知识，以法为纲。调解员要熟练掌握法律知识，在调解纠纷中以法律为准绳，为纠纷双方讲清各自的权利和义务，正确厘清双方的责任。二是兼顾纠纷各方利益，公正调解。调解员作为中立方不能偏袒任何一方，要坚持公平公正调解，维护各方当事人的合法权益。