律师代理邓某某诉郭某房屋租赁合同纠纷二审案

2018年6月10日，邓某某因经营餐馆，与郭某签订了《商铺租赁合同》，租赁期为1.5年，租金每月9000元。邓某某共向郭某交纳了押金50000元、6个月租金54000元。2018年7月15日，在邓某某完成开业准备之际，收到法院强制搬离通知，并被迫搬离商铺。原来，该商铺在2016年12月9日就已被长沙市芙蓉区人民法院依据（2016）湘0102民初xxxx号民事裁定书查封。郭某在商铺被法院查封的情况下，还将商铺出租给了邓某某。后经邓某某多次与郭某沟通解决，郭某仅退还了邓某某25000元租金，拒不退还押金、剩余租金，给邓某某造成的损失也拒绝赔偿。邓某某为维护自身权益，委托我所律师起诉至湖南省长沙市岳麓区人民法院。请求：1.判令解除《商铺租赁合同》；2.判令郭某立即返还邓某某缴纳的押金50000元以及商铺租金29000元；3.判令郭某赔偿邓某某碗筷购买费用、净水器、收银系统、网络安装费用、燃气（精醇）费用等直接经济损失15205元；4.判令郭某向邓某某支付违约金100000元；5.判令郭某承担本案的全部诉讼费用。

长沙市岳麓区人民法院判决：一、限郭某于本判决生效之日起十日内退还邓某某租金29000元、押金50000元；二、限郭某于本判决生效之日起十日内向邓某某赔偿损失5000元，并支付邓某某违约金10000元；三、驳回邓某某的其他诉讼请求。

郭某不服一审判决，遂上诉至长沙市中级人民法院。二审判决：一、维持长沙市岳麓区人民法院（2020）湘0104民初xxxx号民事判决第一项、第三项，即郭某十日内退还邓某某租金29000元、押金50000元；驳回邓某某的其他诉讼请求；二、变更长沙市岳麓区人民法院（2020）湘0104民初xxxx号民事判决第二项为：郭某十日内向邓某某支付违约金15000元。

律师代理原告邓某某发表如下代理意见，

2018年6月10日邓某某与郭某签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，双方的租赁合同关系依法已成立。

郭某在与邓某某签订《商铺租赁合同》时隐瞒了标的物已被法院查封的重大事实，使得邓某某在店铺开业之前被法院强制搬离，邓某某在案涉商铺投入的精力及4万余元的费用血本无归，邓某某因此而遭受的损失应由郭某全部承担。且郭某在订立合同时故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，造成邓某某提前解除合同，根据合同约定应视为郭某单方违约，需向邓某某赔偿违约金15万元。

湖南省长沙市岳麓区人民法院判决：一、限郭某于本判决生效之日起十日内退还邓某某租金29000元、押金50000元；二、限郭某于本判决生效之日起十日内向邓某某赔偿损失5000元，并支付邓某某违约金10000元；三、驳回邓某某的其他诉讼请求。

湖南省长沙市中级人民法院判决：一、维持长沙市岳麓区人民法院（2020）湘0104民初xxxx号民事判决第一项、第三项，即郭某十日内退还邓某某租金29000元、押金50000元；驳回邓某某的其他诉讼请求；二、变更长沙市岳麓区人民法院（2020）湘0104民初xxxx号民事判决第二项为：郭某十日内向邓某某支付违约金15000元。

湖南省长沙市岳麓区人民法院认为，邓某某与郭某签订的涉案《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，该合同合法有效，合同双方均应行使合同权利并履行各自的合同义务。郭某作为出租人，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条 之规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”然涉案《商铺租赁合同》签订后不久，邓某某即因涉案商铺被法院查封、拍卖而无法使用涉案商铺，致使邓某某被迫搬离涉案商铺而遭受损失，郭某显然未尽到上述法律规定的义务，其行为显然构成违约，理应承担相应的违约责任并赔偿邓某某因此遭受的损失。

关于邓某某要求解除双方签订的涉案《商铺租赁合同》的诉请。因邓某某已于2018年7月21日从涉案商铺搬离，且邓某某已在2019年12月3日发送给郭某的《律师函》中明确表示了解除上述租赁合同，故自2019年12月3日起双方签订的租赁合同已经解除，其现再次要求解除已无解除的事实基础，故对其该项诉请，本院不予支持。

关于邓某某要求郭某退还其50000元押金及29000元租金的诉请，因双方租赁合同已经解除且郭某对退还上述费用无异议，故本院予以支持。

关于邓某某主张的碗筷购买费用、净水器、收银系统、网络安装费用、燃气（精醇）费用等直接损失，邓某某未提供相应的证据证明其受损的具体情况，亦未就其损失申请评估鉴定，且邓某某在庭审中已明确认可其已将净水器、收银系统、部分碗筷搬回，考虑到邓某某在涉案租赁合同履行过程中确有受损，故本院结合其受损的实际情况及提交的相关证据材料，从公平合理的角度出发，酌定由郭某赔偿其上述损失共计5000元。

关于违约金的认定问题，虽然涉案《商铺租赁合同》第九条第2款已明确约定违约金数额为100000元，但该约定明显过高，本院根据邓某某受损的实际情况及郭某违约的程度，对双方约定的违约金数额予以适当调整，酌定由郭某支付邓某某违约金10000元。

湖南省长沙市中级人民法院认为，上诉人郭某与被上诉人邓某某郭某签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律的效力性禁止性规定，属合法有效，双方均应按约履行。上诉人郭某主张其不存在隐瞒涉案房屋被查封的事实，未提交书面通知等证据予以证明。故本院对其上述主张不予采信。上诉人郭某未尽到在租赁期间保持租赁物符合约定的用途的义务，已经构成违约，理应承担相应的违约责任并赔偿被上诉人邓某某郭某因此遭受的损失。

关于承担何种违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本院认为，虽然违约金的适用不以造成实际损失为前提，但最终违约金的金额的确定是以造成的实际损失为参考标准的。综合全案的情况，考虑到邓某某租赁涉案门面进行经营，现因涉案房屋无法继续承租，必然给邓某某造成相应的损失，再结合郭某违约的程度，本院依法酌定由郭某支付邓某某违约金15000元，对于邓某某主张的损害赔偿本院不再予以支持，一审法院对此认定不当，本院予以纠正。

该案例系租赁合同纠纷案件，且出租方在出租房屋时隐瞒了重要事实，导致承租方无法继续使用房屋，合同目的难以实现。出租方存在过错行为，未遵守诚实信用原则，理应承担赔偿及违约责任。

目前租赁市场鱼龙混杂，在签订租赁合同前需要做好审查，特别是房屋所有人的主体信息。

承租人在签订租赁合同之前应进行房产产权调查即产调，核实房屋上是否有抵押、公检法机关的查封等情况，如存在查封之情况，应审慎选择，尽量不要选择该类房屋进行租赁。对于公司所有的房屋，可以通过国家企业信用信息公示系统，查询该房产是否被查封等相关涉诉信息。对于个人所有的房屋，可以通过“信用中国”、“全国法院失信被执行人名单信息公布与查询”等网站查询。也可以询问物业、周围邻居该房屋是否被法院查封等其他对承租人不利的信息以达到防范此类法律风险的目的。

承租人如遇到租赁的房屋将被法院司法处置而妨碍自身租赁权行使之情形，可向法院提出执行异议，要求法院停止执行并确认自身合法租赁权。如承租人提出的执行异议被法院驳回，但承租人认为自身确系享有合法租赁权、法院应当停止执行，那么承租人仍可以享有合法租赁权且足以阻却执行为由向执行法院提起执行异议之诉，以维护自身合法权益。

若租赁合同签订在先，房屋抵押在后，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。当法院将房屋进行查封拍卖后，租赁权不会受影响，原租赁合同对新房主继续有效，承租人有权继续使用租赁房屋，也就是常说的“买卖不破租赁”。

若先将房屋抵押，再与租客签订租赁合同，而后房屋被法院查封，此时租赁权不可以对抗抵押权。即当法院将房屋进行查封拍卖后，原租赁合同对新房主无效，承租人无权继续使用该房屋。承租人可以请求解除租赁合同，并要求出租人承担损害赔偿责任，或者要求其承担违约责任。