北京市平谷区花某与某物业公司物业纠纷调解案

北京市平谷区某街道某社区业主花某是小区里的拾荒者，主要靠捡拾小区垃圾桶内的废品维持生计，并将废品堆积在楼道。邻居多次向物业反映此问题，物业也多次劝导花某尽快处理废品，并且不要占用公共区域，但劝导无效。物业于2019年年底某日晚上在未通知花某的情况下，清走了花某堆放在公共区域的废品。2020年新冠疫情期间，社区、物业积极开展卫生清洁消毒活动，但花某仍旧在楼道里堆积废品，并拒绝清理。

2020年2月，社区居委会请求街道人民调解委员会调解其社区居民花某与物业公司之间的矛盾纠纷。

为尽快消除隐患，防止疾病传播，调委会立即开展工作。通过向居委会、物业、花某和周围业主的调查，了解到情况如下：一是花某70多岁，一人居住在小区里的公租房内，无劳动能力，只能以变卖废品为生，且因物业先前清走其废品的行为，非常抵触物业公司；二是小区其他业主认为居住环境不整洁，花某占用公共楼道堆放废品，无消毒措施，存在安全隐患；三是小区物业开展工作困难，如花某在垃圾桶里乱翻乱捡造成保洁工作量的增加，小区其他业主不满情绪增加，经常投诉。

综合上述情况，调解员围绕如何劝解花某清走废品为主线开展调解工作。首先，调解员向花某宣讲了相关法律法规。根据《中华人民共和国物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，通道楼梯属于业主的共有部分。花某在楼道堆放废品，侵犯了其他业主的权利。而且根据《中华人民共和国消防法》第二十八条规定：“任何单位、个人……不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道。”《中华人民共和国侵权责任法》第十五条明确规定侵权人具有停止侵害、排除妨碍、消除危险的义务。花某侵占公用楼道堆放废品的行为，不仅严重侵犯了其他业主的权利，而且给公共安全埋下了隐患。调解员同时指出，在全民阻击疫情的大背景下，小区内的公共卫生安全是社区阻击病毒的一道重要屏障。花某拾捡的废品存在交叉感染的隐患，不仅对自己的健康有影响，对左邻右舍的身体健康也是不利的。

最后，调解员向物业公司阐明，虽然清理小区公共部分的杂物属于其物业服务行为，但物业应该合理、妥善地与业主进行沟通处理，在花某不知情的情况下擅自处理花某的废品也是要承担相应责任的。

通过反复劝导说明，物业公司首先表示不应擅自处理花某的废品，并愿捐赠花某一些生活物资以示歉意。花某随即也表示认识到了自己的错误，愿意清理楼道废品，并承诺以后不会在楼道堆积杂物。

经调解，双方达成如下调解协议：

1.物业公司向花某当面道歉，当即履行。

2.花某于2020年3月之前自行清理堆放在楼道的废品。

经回访，花某已清理堆放在楼道的废品，并收到物业公司赠予的生活物资。双方当事人均对此次调解表示满意。

本纠纷中，调解员考虑到业主年龄较大且生活困难，为避免矛盾激化，在释明相关法律规定的基础上，劝导物业公司先行让步，平息业主的不满情绪；再从情理角度出发，劝导业主改正错误行为，化解矛盾纠纷。

随着经济社会的快速发展，物业纠纷逐年递增，只有政府、物业、业主共同发力，才能有效减少物业纠纷的发生。