王某与昌平区某村征地拆迁纠纷调解案

自2007年起，北京市昌平区某村委会将位于村北的100多亩地出租给外地籍农民王某种菜。王某承包该地后，又分包给其他10多户老乡共同种菜。王某与村委会签订的《土地租赁协议》于2011年底到期后，王某想续租，而村委会没有同意王某的请求，也未续签合同。此后，王某仍带领10多户菜农继续在原承包地上种菜，并按照原协议的租金标准每年按时上交租金，村委会也收取了王某上交的租金。当时，村委会曾明确告知王某和另外10多户菜农：如遇国家政策性征地拆迁，他们必须无条件腾退土地。王某等人的回答是：只要是遇到政策性征用该地，立即无条件搬走。

2016年4月初，昌平区政府启动了“支持昌平区绿化工作，开展平原造林，还北京一片蓝天，还昌平一片蓝天”的平原造林工程，王某等租用的土地恰好在征占拆迁范围之内。当村委会通知王某等腾退土地时，双方却发生了纠纷。王某等人先后提出了许多要求，除要求村委会承担违约责任并支付违约金，对他们的种菜预算收益进行补偿外，还要求对地上物及各种附属设施按照商业占地拆迁的标准进行赔偿。村委会则主张，村委会与王某之间的合同关系早已在2011年的年底因期满而终止，双方之间的权利义务关系也已经结束，王某等人在合同已经终止的情况下使用该地达5年之久，现在的拆迁政策与王某等人无关，不同意对王某等人进行任何补偿。经过双方多次交涉，为赶在上级限定的期限前让王某等人腾退该地，村委会最终同意进行小额补偿。但双方在补偿数额上却难以达成一致，导致该村的平原造林工作被迫停止。为此，双方协商申请镇人民调解委员会进行调解。

本案中，村委会和王某等10多户菜农对于昌平区开展的平原造林工程均表示支持，对于因此发生的政策性征占拆迁也没有争议。双方争议的焦点，一是村委会与王某之间是否存在土地承租关系。二是对于王某等人的补偿究竟该按菜农一方的要求以商业用地征占拆迁标准进行赔偿，还是按村委会的小额补偿标准进行赔偿？双方各持一词，互不相让。很显然，王某等人的要求远高于村委会的上限，令村委会难以接受。但村委会苦于没有能够经得住法律评判的标准，又缺乏公平中立的居间调和，所以无法与王某等人通过自行和解的方式化解矛盾。

针对双方矛盾冲突的焦点问题，镇人民调解委员会召开了涉农工作专题研讨会，邀请律师、司法所工作人员一同会商解决的方案。通过集体讨论，镇人民调解委员会制定了有针对性的调解方案：一是依法界定村委会与王某之间的土地承租关系是否存在，这直接关系到王某等人是否应当获得补偿的问题。二是依法明确补偿究竟应当按照什么标准，补偿金额包括哪些项目，补偿的标准是多少，这是计算补偿额的理论基础。三是依法剔除菜农们的不合理主张，把复杂问题简单化。四是依法消除双方的法律认识误区。明确了调解方向和目标之后，调解员结合调解方案开始对双方进行调解。

一是依法明确村委会与王某之间的土地承租关系是否存在。村委会与王某在2007年签订的《土地租赁协议》，确实已于2011年年底合同期间届满。但之后王某等人仍在该地继续租种，村委会也未予制止并定期收取王某交纳的租金。《合同法》第236条规定，租赁合同期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。根据该规定，上述《土地租赁协议》仍然对双方具有约束力。

二是依法明确关于菜农要求的补偿标准。对此，调解员明确指出：王某等10多户菜农要求村委会按照商业用地征占拆迁的标准进行赔偿的主张，缺乏法律依据。本案中涉及的土地征占拆迁方式属于国家政策性征地拆迁，所以对王某等10多户菜农的补偿标准应当按照国家政策性占地拆迁补偿标准来进行，而不能按照商业性占地拆迁补偿标准进行补偿。另外，根据《土地管理法》有关规定，对于承包（租）土地上的农作物及地上物给予适当补偿，但绝非原价补偿。王某等10多户菜农要求对地上物进行原价全额补偿的说法，不符合法律规定。

三是商讨具体补偿措施。通过法律条文的讲解，村委会及王某等人对法律的相关规定有了更加深刻的了解，逐渐消除了对法律认识的误解，双方的矛盾渐趋缓和。见此情景，调解员趁热打铁，着手与双方商讨具体的补偿措施。调解员提出：应当聘请专业评估机构，对王某等10多户菜农的地上物及其它物品进行评估，这样做对双方来说都很公平，并且由第三方作出的评估结果，双方也容易接纳。村委会主任及王某等人当即对此提议表示赞同，双方按此建议进行了协商。

经过情、理、法三方面的细致调解，当事人最终达成了共识。双方约定的协议是：王某等10多户菜农于三日内腾空土地，由村委会派人验收后，按每户2万元给予补偿，在村委会现场给菜农支付补偿款。

本案中的主要问题，涉及被征地因事实租赁关系产生的权利义务关系。本案中调解员首先抓住了主要矛盾的主要方面，同时对相关的法律规定做到了理解到位、解读到位、运用到位。注重调解中不偏袒任何一方，从中立的角度对没有法律依据的要求作出明确解释并表示不予支持，对有依据的要求从中协调给予满足，有效排除不稳定因素，维护双方当事人权益。