新疆生产建设兵团第七师胡杨河市刘某某与张某某合同纠纷调解案

2022年8月，刘某某将其位于某团场的房屋租赁给张某某，租赁期限为2022年8月至2023年2月。张某某入住一个月后，因不满房屋内没有安装热水器及天然气，就该房屋物业费及取暖费的缴纳问题与刘某某产生矛盾，刘某某遂来到某团人民调解委员会（以下简称“调委会”）申请人民调解。

调委会接到刘某某的申请后，第一时间安排调解员组织调解。调解员先向刘某某了解情况，据刘某某陈述，其与张某某的母亲王某某相识，王某某向刘某某诉说其儿子张某某要来本团场工作，但没有地方居住，刘某某看到其愁眉不展，便施以援手，表示可以将自己的房屋租赁给张某某，双方约定租期为半年。然而张某某入住1个月后，突然打电话给刘某某，要求其安装热水器及天然气，而刘某某认为，自己在租赁之前已明确告知张某某的母亲王某某，房屋没有热水器及天然气，张某某却以此为由拒绝缴纳此房屋的物业费及取暖费。刘某某多次找张某某解决问题，但双方却产生矛盾，甚至恶语相向。刘某某担心以后不好相处，便打算将房屋提前收回，表示张某某可以按照实际居住的时间缴纳房租。张某某却认为，刘某某收回房屋就是违约，并以自己没有地方居住为由拒绝搬出，除非刘某某为其找到合适的房屋并帮其搬家后才同意搬出。刘某某认为，张某某的要求超出自己的心理预期，而且张某某拒交物业费和取暖费违约在先，双方僵持不下。

了解了刘某某的基本诉求后，调解员于当日给张某某打电话核实情况，张某某接听电话后情绪激动，认为自己并无过错，是刘某某欺人太甚，自己的母亲错信了刘某某。调解员并没有打断张某某的话，而是耐心听取其陈述事情经过和发表意见，在了解了张某某的“症结点”后，边安抚其情绪，边进行释法明理，最终张某某表示愿意到调委会参加现场调解。

次日，双方当事人来到调委会参加现场调解。调解员向当事人告知了权利义务以及人民调解协议的法律效力。

在调解过程中，当事人双方都认为对方违约在先，情绪逐渐激动并相互语言攻击，对立情绪明显，调解一度陷入僵局；调解员思考后决定改变策略，采取“背对背”调解方式展开调解。

调解员首先向张某某释法说理，根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”根据刘某某提供的通信记录，刘某某已经告知张某某母亲房屋没有热水器和天然气，张某某母亲对此表示同意，并告知了张某某。由此可见，张某某明知房屋没有热水器和天然气，仍选择租赁，视为对该条件的认可。双方租赁合同约定，张某某负责缴纳该房屋的物业费及取暖费，若张某某不按约缴纳费用则构成违约，刘某某有权要求张某某承担违约责任。张某某听后，态度有所松动。调解员直截了当地询问其顾虑，张某某表示，自己已经认识到了错误，但是因为刚来到这里，还没找到合适的工作，租住的房屋没有天然气和热水器又给自己增加了额外的负担，自己还想继续租此房屋，但是希望房东分担一部分取暖费。

了解了张某某的想法后，调解员也与刘某某进行了沟通。调解员告诉刘某某，租赁合同未到期便强行收回房屋，同样违反双方签订的租赁合同，且强行收回房屋会影响双方的朋友关系，当事人双方同在本团场居住，与张某某的母亲王某某又是多年朋友，希望能互相体谅。听了调解员的一番劝导，刘某某思考片刻，坦言自己并非不近人情，实在是张某某年纪轻轻却出言不逊，自己也算是长辈，恼怒之下才坚持让其搬离房屋。调解员听到刘某某这样说，了解到其本意并不是要解除租赁合同，连忙趁热打铁劝导刘某某，建议刘某某考虑一下张某某初来乍到，暂时没有固定收入来源的现状，房间没有热水器和天然气也确实居住不便等客观情况，既然最初是因为想帮助他才出租房屋，能否在助人的前提下酌情分担部分物业及取暖费用。刘某某听了调解员的劝导，思考再三后决定听取调解员的建议，表示自己愿意站在年轻人的立场考虑，如果张某某能认识到自己的错误，自己愿意再继续租给张某某，并承担一半的取暖费，也愿意再给年轻人一个机会。

调解员看时机成熟且双方都有握手言和的诚意后，立即安排双方“面对面”调解，张某某主动向刘某某表达了歉意，并表示自己于情于理应该尊重长辈，不应该出言不逊，希望刘某某原谅自己失礼的行为。刘某某接受了张某某的道歉，也为自己言语失当之处表示歉意。经过3个多小时的努力，双方当事人在调解员的主持下达成一致意见并签订了调解协议，张某某也当场支付了其应承担的费用。

经调解，双方自愿达成如下协议：

1.张某某于租赁到期后即2023年2月之前搬离此房屋，房屋须保持原状无损坏；

2.张某某于2022年9月底前以微信转账的方式向刘某某支付一半的取暖费695元、物业费120元，共计815元，刘某某在收到张某某支付的款项后向其出具收条，双方不再因此事有其他争议；

经回访，双方租赁合同已正常履行，当事人都对调解员表示了感谢。

此次纠纷涉及金额不大，但因双方当事人亲属本为朋友，如果处理不当，反而可使矛盾升级恶化，使朋友之间反目。本案中，调解员认真开展调解前调查，核实当事人陈述是否属实，做到心中有数后，以相关法律为依据，按照公平、公正、自愿调解的原则，既释明了《中华人民共和国民法典》中对违约责任的相关规定，又迅速找准矛盾根源并予以化解，最大程度上清除了双方履行合同的障碍，从根本上化解了矛盾纠纷，保证合同的履行，达到让双方当事人满意的效果，同时做到及时回访，掌握协议履行情况，切实维护群众利益。