北京市平谷区张某与张某华房屋宅基地纠纷调解案

张某与张某华系北京市平谷区人，两人为叔侄关系，且前后邻居,张某华居前,张某居后。张某华的父亲与张某是亲兄弟，俩人成年后分了家，对半分割了父亲的宅基地。八十年代的时候，张某华的父亲翻建了北正房，张某认为其翻建北正房时未留滴水，两家因此存下芥蒂，因滴水问题两家积怨颇深。后张某华的父亲去世。2017年，张某华欲再次翻建北正房，张某华认为自己房屋后面有40厘米宽的滴水，计划在原磉基上翻建；张某则认为，张某华的父亲当初翻建房屋时未留滴水，要求张某华留出滴水，前移40厘米翻建。两家再次产生纠纷,找到镇人民调解委员会（以下简称调委会）申请调解。

除了宅院现状和各自的说辞，双方当事人均无法提出其他有效证据予以支持。经过对当事人进行询问调查和现场察看,本案的核心焦点问题有两个，一是张某华家后檐墙外是否存在滴水，二是房屋磉基修建的起点位置。

（一）全力突破案件基础核心问题。房屋宅基地纠纷最常见的就是滴水问题，对农村百姓而言，不足半米宽的滴水也是他们神圣不可侵犯的“领土”，尤其随着征地兴起，每一寸土地使用权获得的拆迁利益，使得妥协退让的难度加大。双方能否对滴水问题达成一致意见，是化解整个纠纷案件的基础和关键。

在调解中，张某华认为自己房屋后面有滴水，当年翻建时，前院墙往前占了一墙，占的是院前的街道；张某则坚持认为张某华屋后没有滴水，他自己量过两家尺寸，自己家北正房后檐墙到张某华北正房后檐墙南北长15.4米，张某华家北正房后檐墙到南院墙外侧南北长15.8米，显而易见多出来的40厘米是因为没有留出滴水导致的。双方说法相互矛盾，但对当初的分家协议双方说法一致，即“兄弟分家，一家一半”。

调解员仔细听取双方的意见，抓住双方的谈话要点，从逻辑上分析判断，认为张某华家很有可能没有留出滴水。张某华称“前院墙往前占了一墙”，一墙的长度大约有30厘米；按照农村习惯，分家协议上“一家一半”有可能是宅基地使用权一家一半，如果预留了滴水，即便张某华往前占了一墙，按张某的测量方式，仍应该是后院长、前院短，而实际上张某华房院的南北长度长了40厘米；同时，从情理上分析，作为亲哥俩，感情比较好, 为了能让宅院大一些，俩人协商不留滴水这种可能性也是存在的。通过细致缜密的分析推理，张某华认可了调解员的说法，承认自家屋后很可能没留滴水。

（二）趁热打铁确定翻建房屋方案。对滴水问题达成一致，下一步就是房屋如何翻建的问题了。张某华虽然承认自家屋后没有滴水，但是仍然坚持在原来的磉基位置修建新的磉基，即“原磉原建”；张某则要求必须前移40厘米，留出滴水的位置。调解员分析了双方的心理，虽然双方都想尽快解决纠纷，但张某华家的房屋并没有破旧到非盖不可的地步，如果张某坚持要求让其后退40厘米，张某华很可能不再翻建了，这样，两家的矛盾仍然会坚持下去；而且张某最关心的是张某华是否承认自己房后有无滴水，实际盖房是否留足滴水，对他而言是稍显次要的问题。因此从张某打开突破口，更易于纠纷的解决。调解员说服张某看在亲叔侄的关系上作出一些让步，滴水问题可以在书面协议上确认下来，发生买卖或继承后，可以凭借书面协议要求权利受让人履行合同义务。经过沟通，张某答应可以“原磉原建”。

协商好磉基问题，又遇到了新问题，张某虽然答应可以“原磉原建”，但是要求房后不能出檐，张某华则坚持房檐要出40厘米，双方再次陷入僵局。调解员从功能上向张某介绍，如果房后不出檐，雨水就全部冲刷到后檐墙上，对房屋损害严重。同时也提醒双方，解决纠纷应该抓住时机，调解有了良好开端，应该趁机尽快解决，否则拖的时间越久越难解决，对双方都不利。最终，双方都作出让步，商定后房出檐20厘米，并详细约定了房屋的几个高度及排水问题。

（三）把握时机制作书面调解协议。达成的一致意见，不仅对双方当事人，也会涉及到各自的继承人或买受人的权利义务，因此要尽快以书面形式确定下来，避免双方反悔。调解协议要考虑周全、措辞严谨，条款具有可执行性，避免因调解协议产生歧义引发新的矛盾。

经调解，双方自愿达成如下协议：

（一）张某华承认现在自家北正房后檐墙以北未留滴水。

（二）张某同意张某华翻建北正房时不留滴水，仍然在现有后檐墙位置进行建筑。

（三）张某华翻建北正房时，磉基约为零点七米，磉基上面至北正房房顶上面小于四米。张某华同时保证北正房北面出檐不超过零点二米，且不向北侧排水，北侧不开窗户。

（四）当张某华按约定尺寸标准建北正房时，张某不得阻止施工，否则需向张某华赔偿相应损失；张某华应认真按约定尺寸标准进行施工，如因此造成损失，完全由张某华自己承担。

（五）张某承诺无论何时垫高院子时，均保证院子地面低于张某华磉基上面零点三米以上。

在农村，宅基地是农民最重要最基本的生产生活资料，房屋宅基地纠纷也是农村最常见最多发的案件, 当事人之间往往冲突比较激烈,甚至会诱发伤害案件。房屋宅基地纠纷案件具有可操作性的法律政策依据少，同时，由于历史原因和农村房屋宅基地管理不完善等因素，部分当事人几乎不能提交任何证据, 事实很难查清，甚至法院审结的大量案件也没有定纷止争，邻里关系难以有效恢复。因此,房屋宅基地纠纷一直是农村民间纠纷案件的难点,化解难度大,成功率不高。人民调解对化解此类纠纷大有可为，作用明显。

本案看似简单，实则矛盾环环相套，一个矛盾的解决又依赖另一个矛盾的解决，而每一个矛盾都只能慢慢推进：滴水、磉基、房檐等等看似微不足道，却是农村房屋宅基地纠纷争执最激烈的部分，也是最难协商的部分。本案成功的关键主要有以下几个方面：

（一）找准问题关键点。房屋宅基地纠纷纷繁复杂，要充分调查，找准问题的症结所在。善于从纷繁、零乱、庞杂的调查材料中，去粗取精，去伪存真，捋清纠纷的来龙去脉，找准问题症结，正确把握解决纠纷的切入点，有的放矢。

（二）运用多种化解技巧。运用调解技巧要审时度势，本案运用多种调解技巧，从逻辑上分析说理，从情理上疏导沟通，从心理上把握推动，促进案件的解决。很多农村房屋宅基地纠纷案件没有任何书面证据，虽然言辞证据可信度弱，但是对当事人的话语进行逻辑上的分析，也能取得双方的共识；在明晰事理的基础上，再从感情的角度辅助调解，减少生硬感和抗拒心理，更容易为当事人接受；同时，在矛盾陷入僵局时，把握双方各自的心理，推动纠纷的解决。

（三）制作严谨的书面调解协议。书面人民调解协议不仅是对调解结果的确认，更是影响将来的权利义务，制作严谨的调解协议，确保真正的“案结事了”。