上海市浦东新区张某与某物业公司物业纠纷调解案

上海某物业管理公司于2019年1月入驻上海市浦东新区某小区，并依据物业服务合同的相关约定向该小区全体业主提供物业服务，在合同履行期间，该小区业主张某以停在小区内的车辆被划伤为由，拒绝交纳2020年1月至2021年6月期间的物业服务费及停车管理费，并产生违约金。经物业公司多次催交无果后，2021年年底某物业公司将张某诉至人民法院，请求判决张某交纳拖欠的物业服务费、停车管理费和相应违约金。浦东新区物业管理纠纷人民调解委员会（以下简称物调委）接到法院委派后，立即电话联系双方当事人，告知此纠纷已移送至物调委进行调解，并征询纠纷双方的调解意向，经沟通，纠纷双方均表示愿意接受调解。

考虑到张某长期拖欠物业服务费等费用，双方积怨已深，调解员决定先通过背对背的方式进行调解。调解员先联系张某倾听其看法，张某称，其轿车2020年5月初停在小区非固定车位上被剐蹭，左侧车头刮擦严重伤及底漆，4S店当时建议需修复一个面，张某的车辆为某高级品牌轿车，2020年初新近购入，这一次维修花费较高并严重影响了车辆的市值。张某便通过报警的方式处理该次事件，物业也向警方提供了相关的监控存档，但因该处监控覆盖面不够造成了一定的监控死角，且当时正值五一劳动节期间，往来车辆较多，最终未能找到肇事车辆。因此，张某认为车辆的损伤与物业的安保工作没有做好存在一定的关系，便在无法找出肇事者的情况下要求物业对他的车损进行赔偿。物业与他多次沟通，并拒绝赔偿相应损失，张某因此便一直拒交物业服务费和停车管理费。

在向张某了解情况后，调解员致电某物业公司，某物业公司则表示，事发当时小区内保安在人员登记、定时巡逻等方面并无瑕疵，摄像头的分布情况则是物业进入小区服务之前就已设置好的，如果需要增减、改动则要上报业主委员会召开业主大会作出决定。同时，该小区物业与业主之间也没有签订车辆保管协议，物业公司日常收取的停车管理费主要用于车位、车库的公共设施设备运行能耗及维护、保洁、秩序维护、管理服务人员费用以及法定税费等，这笔费用并不是对业主车辆进行看管而产生的保管费用，且在签订的物业服务合同中是有约定的。

了解了双方的争议焦点后，调解员认真查阅了某物业公司与张某等人签订的物业服务合同，经查阅证实某物业公司的陈述完全属实，于是调解员便开始做张某的思想工作。调解员指出，根据《中华人民共和国民法典》第九百三十七条规定：“物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。”本案中，按照张某等业主与物业公司签订的物业服务合同可知，物业只负责对住宅小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、治安和环境容貌等项目开展日常维护、修缮、整治服务等工作，汽车属于业主私有财产，物业收取的停车管理费主要用于车位、车库的公共设施设备运行能耗及维护、保洁、秩序维护、管理服务人员费用，并不包括保管义务，因此，张某不能向物业公司主张车辆剐蹭的相关损失。此外，根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条的规定：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的,业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的,物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的,物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。”调解员指出，既然张某已经享受了某物业公司提供的相应服务，就有义务交纳相应的物业费。在听了调解员的分析后，张某也表示除了车辆剐蹭这件事外，某物业公司的服务还是非常合格的，当时选聘该物业公司进入小区服务时，张某也参与了业主大会投票，该物业公司入驻小区后，确实在服务上改善不少，小区整洁度和秩序都上了一层台阶。此外，即使张某一直没有交停车管理费，物业公司也没有在小区门岗阻拦过张某车辆进出。在调解员解释了相关法律规定后，张某也认为他与物业公司之间的矛盾根本没有必要闹上法庭，随后同意补交该笔物业管理费和停车管理费，并与物业公司握手言和。

经过调解员的沟通，纠纷双方很快达成了调解协议，并握手言和，调解协议内容如下：

1.周某补交2020年1月至2021年6月期间的物业服务费及停车管理费；

2.某物业公司自愿放弃对相应违约金的追讨。

事后，经调解员回访，纠纷双方均对调解结果表示满意。

近年来，因小区内停放的车辆损坏或失窃而引发的索赔纠纷时有发生，已成为物业管理中一大热点、难点问题，在调解该类案件时，主要从三个方面进行研判。 首先要看双方在物业服务合同中的约定。如果物业公司和业主对车辆保管没有特别的约定，而只是按照法律规定进行管理，那么物业公司对车辆的管理属于管理车辆的行驶和停放，车辆的使用仍是车主自己控制而不需要征得物业公司的同意，这实为一种场地的管理，而不是保管关系，因此物业公司不应当承担车辆损坏或失窃的责任。但如果物业公司在物业管理合同中约定对业主的车辆负有保管义务，那么物业公司应承担相应的赔偿责任。 其次，要看双方是否存在保管关系。停车是否存在物权移交的问题，是区分双方是否形成保管关系的关键。因此，如果物业公司与业主就车辆的管理另有约定，并就车辆管理事项如收费、停车牌的管理、进出卡的管理进行详细约定，一般认定为双方形成保管关系，车辆损坏或失窃物业应承担相应的赔偿责任。 最后，要看物业公司是否尽到相应的管理义务。物业公司对小区负有一定的安全防范义务。在双方未明确约定保管关系的情况下，当小区发生车辆损坏或失窃时，业主往往以物业公司未尽保安或安全防范职责为由，要求物业公司承担责任。物业公司履行了物业合同中所约定的正常安全防范义务，没有重大的过错行为的，对车辆和财物的失窃，物业公司可免责。如果物业公司未按照物业服务合同尽到安全防范义务，业主可以自行举证，物业公司则应根据过错程度承担相应的赔偿责任。 为避免因小区车辆受损或失窃而产生纠纷，业主与物业公司双方应及时明确“停车管理”的性质。同时，业主应加强安全意识，如及时投保财产保险，转嫁和降低风险。就物业公司而言，可从完善内部管理制度出发，避免不必要的赔偿。