上海市青浦区某实业公司与某地产公司合同纠纷调解案

某实业公司与某地产公司于2020年签订房屋租赁合同，租赁某地产公司某处房屋为营业场所，租期3年。后某实业公司因营运范围发生调整，公司发展战略发生重大变化，需变更营业场所，故其法定代表人马某于2022年7月中旬找到某地产公司协商房屋租赁合同解约事宜。

后续一个月，双方围绕房屋租赁合同解约相关事项产生争议，多次协商未果，故双方于2022年8月某日到某镇人民调解委员会（以下简称调委会）申请调解解决此案。调委会受理该案后，立即指派资深调解员处理此次纠纷。

调解员先向某地产公司了解详细情况并确定线下调解时间。某地产公司代表焦某向调解员表达其诉求：1.由于某实业公司突然提出解除租赁合同，过错方在某实业公司，故对方需按照租赁合同中的违约条款支付相应违约金10000元；2.某实业公司法定代表人马某在与其公司商议租赁合同解约时态度恶劣，故要求马某赔礼道歉。

随后调解员与某实业公司取得联系，了解纠纷相关状况及确定调解时间。某实业公司法定代表人马某向调解员表达其诉求：1.和平且快速解除租赁合同；2.某地产公司提出的关于违约金要求不予接受，因其虽未按照合同要求提前30天提出解约要求，但也提前了大半个月通知对方，故不同意支付全额违约金。

了解双方诉求后，调解员根据所掌握的案情细致拟定线下调解提纲，准备相应资料，做好充足的调解前准备。本案的争议焦点在于，某实业公司违反合同约定提前解约，是否应当承担违约责任，是否需要按照合同约定的违约金进行赔偿。根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。” 第五百七十七条对违约责任进行了规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”某实业公司提前解约，属于未履行合同义务，应当承担违约责任。关于违约金的规定，《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”本案中，某实业公司和某地产公司在合同中约定了违约条款，违约方应当承担违约责任，支付违约金。

明晰了相关法律关系后，调解员组织双方进行现场调解。2022年8月某日上午，双方如约来到调委会的工作室进行调解。刚开始，两家公司法定代表人因合同解约发生的不愉快，抵触情绪很大，导致调解效率低下、调解进度缓慢。双方情绪激动，无法围绕租赁合同纠纷事项进行调解。调解员马上意识到此次纠纷表面看似租赁合同纠纷，其实问题在于双方情绪对抗，造成双方难以聚焦争议点。见此情况，调解员立即调整调解策略，以拉家常的方式展开。调解员凭借丰富的调解经验，有意识地掌控谈话节奏，通过诚恳的交谈，让双方情绪逐渐稳定，气氛缓和后慢慢进入正题。

焦某表示，原本双方关系很不错，所以当冯某需要为公司租赁厂房时，某地产公司以略低于市场价的价格把厂房租给了某实业公司，己方也不想看到如今的局面。

冯某表示，由于疫情原因，市场不景气，公司的业务受到很大的冲击，如果不转型就很难经营下去。当时签订租赁合同时，厂房租金比市场价略低，对此非常感谢某地产公司的帮助，但是因为公司现今资金紧张，负担租金已是非常吃力，因此需要换个小地方减轻资金负担，以空间换生机。此次解约关系重大，加之受到公司经营压力的影响，所以情绪没有控制好，不应该与焦某恶言相对，恳请焦某谅解。

调解员立刻以双方曾私交不错为切入点，慢慢引导双方就租赁合同解约事项平和有序地进行沟通。最终，在调解员的不懈努力下，双方各退一步，达成一致意见。

经调解员主持，双方当事人达成一致意见，签订如下调解协议： 

1.当事人双方一致同意解除双方签订的租赁协议。 

2.某实业公司一次性支付给某地产公司违约金5500元。 

3.上述钱款于本协议签订时一次性付清，双方无其他争议。 

4.双方互相谅解，放弃彼此的其他责任追究及赔偿诉求。 

5.某实业公司与某地产公司明确知晓相关法律权利及义务，签订协议时双方一致认为不存在任何显失公平、欺诈、胁迫和乘人之危的情形，本协议是双方真实的意愿表达。 

6.本协议一式三份，两方当事人、人民调解委员会各持一份。

某实业公司签订协议后，当即安排财务人员向某地产公司支付违约金，双方握手言和，对调解结果均表示满意。

本案涉及的法律关系并不复杂，当事人在违约后应当支付合同约定的违约金以承担违约责任。本案的关键点在于引导双方当事人走出情绪化的争吵，理智高效解决纠纷。调解员通过本案总结出了以下调解技巧：

一是调解员应当具备扎实的法律功底和专业的调解素养。对于当事人诉求不能浮于表面，对问题的分析、归因不能简单粗暴，要整体全面地发现当事人的实际需求。

二是调解员应在接到调解申请时，做好充足准备，拟定面谈提纲，合理安排面谈场所及时间。在面谈开始时，找准当事人问题和需要，帮助当事人快速进入角色。调解员应当认真倾听当事人诉求，及时与当事人沟通，建立信任。

三是调解员应当采取灵活多变的调解策略。根据纠纷类型、当事人诉求、态度及要求的不同，灵活采用聚焦、积极倾听观察等调解技巧开展调解工作。