预缴土地增值税计算公式

一、预缴土地增值税计算公式

1、一般计税方法下：

预交土地增值税=预收款/（1+11%）*土地增值税预征率。

2、简易计税方法下：

预交土地增值税=预收款/（1+5%）*土地增值税预征率。

为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）：为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：

土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款。

二、土地增值税征收时间在什么时候

1、纳税人应在转让房地产合同签订后的7日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书，土地转让、房产买卖合同，房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。

2、具备下列情形之一的，纳税人应自满足清算条件之日起90日内办理清算手续。

（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的。

（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的。

（3）直接转让土地使用权的。

3、符合下列情形之一的，主管税务机关将要求纳税人进行土地增值税清算，纳税人应自接到清算通知之日起90天内办理清算手续。

（1）已竣工验收的，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85％以上，或该比例虽未超过85％，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的。

（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的。

（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。

（4）省税务机关规定的其他情况。

三、土地增值税计算方法实例

某房地产开发公司出售一幢写字楼，收入总额为10000万元。开发该写字楼有关支出为：支付地价款及各种费用1000万元；房地产开发成本3000万元；财务费用中的利息支出为500万元（可按转让项目计算分摊并提供金融机构证明），但其中有50万元属加罚的利息；转让环节缴纳的有关税费共计为555万元；该单位所在地政府规定的其他房地产开发费用计算扣除比例为5%。试计算该房地产开发公司应纳的土地增值税。

答：（1）取得土地使用权支付的地价款及有关费用为1000万元；

（2）房地产开发成本为3000万元；

（3）房地产开发费用=500-50+（1000+3000）×5%=650（万元）；

（4）允许扣除的税费为555万元；

（5）从事房地产开发的纳税人加计扣除20%；允许扣除额=（1000+3000）×20%=800（万元）；

（6）允许扣除的项目金额合计=1000+3000+650+555+800=6005（万元）；

（7）增值额=10000-6005=3995（万元）；

（8）增值率=3995÷6005×100%=66.53%；

（9）应纳税额=3395×40%-6005×5%=1297.75（万元）。

以上就是小编为大家整理的预缴土地增值税计算公式的相关法律知识。预缴增值税一般发生在房地产开发商，预征的税率要根据当地的税率定，不能一概而论。如果您还有其他的法律问题，欢迎咨询，我们会有专业的律师为您提供帮助。