房屋网签价格与实际价格不一致买家不想买是否构成违约

原告诉称

胡某芳向一审法院提出诉讼请求：1．判令孙某洁双倍退还定金172万元；2．判令孙某洁向胡某芳退还过户押金3万元。孙某洁向一审法院反诉请求：1．孙某洁无需退还支付的定金86万元、过户押金3万元；2．判令胡某芳支付违约金172万元、拖欠的过户保证金2万元、孙某洁为交房清退租户的赔偿款48888元。

胡某芳上诉请求：撤销一审判决第一、二项，改判孙某洁另行支付胡某芳另一半购房定金86万元，支持胡某芳一审的诉讼请求；一、二审诉讼费由孙某洁承担。

事实和理由：一审法院已经查明孙某洁根本违约，未按中介公司提供的网签协议履行，没有合法抗辩事由，违反诚实信用原则，导致双方未能在约定日期前完成过户手续，但一审法院未依法根据定金罚则判决孙某洁双倍返还定金，属于适用法律错误；孙某洁鉴于深知自己严重违约事实同意解除合同，该同意解除不能免除其承担违约责任；一审法院在已有证据充足的基础上没有确认孙某洁违约并承担违约责任是错误的。

被告辩称

孙某洁针对胡某芳的上诉请求辩称，要求驳回胡某芳的全部上诉请求。一审并未认定孙某洁有违约情形，反而根据查明事实，胡某芳存在违约情形导致网签合同无法正常签署、合同无法履行，该情形下应当认定胡某芳存在违约情形，并承担违约责任，胡某芳要求认定孙某洁存在违约以及要求双倍返还定金是与客观事实不相符的；胡某芳明知存在根本违约的情形下，才选择要求解除合同，而且其解除合同的重要事实是因为当时西城区的学区政策发生变化，导致西城学区房的价格大幅下降；

根据一审法院查明的事实及在案证据，胡某芳方面存在严重违约情形，其将二手房买卖合同的总成交价格混淆为其所谓的网签价格181万元，自始至终孙某洁均不同意按照其他价格进行处理，该房屋在整个的交易过程当中，包括中介方从未向孙某洁提及网签价格181万元的问题，胡某芳严重违反法律规定企图逃避税款，其强行要求孙某洁予以配合是违反法律规定的，一审法院应当认定胡某芳存在违约情形。

中介公司针对胡某芳的上诉请求述称，胡某芳的上诉请求不涉及我公司，不发表意见，对一审判决不发表意见。

孙某洁上诉请求：撤销一审判决第一项、第三项，改判孙某洁退还688436元，过户押金3万元不退还，172万元的双倍违约金不主张了；诉讼费由胡某芳承担。

事实和理由：一审法院未查清案件事实，忽视了居间服务合同中网签合同价格以买卖合同成交价为准的约定，进而做出错误的事实认定；一审判决所作“双方签订合同前对履行细节进行了磋商”“孙某洁的主张有违诚实信用原则”“孙某洁坚持要求按照北京市存量房屋买卖合同签署网签协议导致双方未在约定日期前完成网签手续”“胡某芳有理由认为合同约定房屋主体价格即是网签价格”等多处认定系错误，且存在遗漏S公司等情况。

胡某芳针对孙某洁的上诉请求辩称，不同意孙某洁的上诉请求，其上诉请求无事实及法律依据应予驳回。孙某洁提出的回国的相关费用从未在一审提及也未提交任何证据，该请求无依据；一审法院在双方解除合同情形下依法退还过户押金合理合法；孙某洁所述与事实不符，孙某洁在本次交易中严重违背诚信原则违背合同约定，造成本次合同无法履行，应当承担违约责任。

中介公司针对孙某洁的上诉请求述称，孙某洁的上诉请求不涉及我公司，不发表意见。

法院查明

2021年4月1日，在中介公司工作人员周先生等组织下，孙某洁、张某涛（孙某洁之夫）与胡某芳、赵先生（胡某芳之夫）沟通签约细节，谈到主体价格与税费相关细节。

2021年4月1日，孙某洁（甲方、出售方）与胡某芳（乙方、买受方）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：房屋主体价款为1810000元，房屋装修及设施折价款6790000元；如产权过户在2021年7月1日前则2021年7月1日交付房屋，如产权过户在2021年7月1日后则产权过户后2个工作日内交付房屋；

……除本合同明确约定的违约责任外，任何一方未履行本合同约定义务，违约方按成交总价款每日万分之五的标准向守约方支付违约金，经催告后15日内仍未履行的，守约方有权解除合同，并适用本合同第十二条的约定；甲乙双方最晚应于本合同签署之日起120日内共同办理产权转移登记手续，如需延长，另行签署补充协议，因一方原因导致未能在签署之日起120日内办理产权转移登记手续取得不动产权证书的，对方有权解除合同或者继续履行合同，选择解除合同的，适用本合同第十二条规定，选择继续履行的，违约方应自办理产权转移登记期限届满之次日起至实际办理产权转移登记之日止，按成交总价款日万分之五标准向守约方支付违约金；

（第十一条）该房屋有1册4人的户口，甲方未按约定迁出户口的，应自户口迁出期限届满之次日至实际迁出之日止，按成交总价款每日万分之五向乙方支付违约金；（第十二条）如守约方依照本合同约定解除合同，应书面通知对方，自解除通知到达对方之日解除，违约方按成交总价款20%承担违约责任，其中甲方守约时将扣除违约金后的剩余款项返还乙方，不足有权要求补足，乙方守约时有权要求甲方于合同解除之日起5个工作日内返还已收取款项，逾期返还的按成交总价款的日万分之五标准支付违约金。后附《存量房买卖签约后交易流程》，其中全款支付的买卖交易流程为：买卖签约、购房资格核验和房源录入、网签、缴税预审、缴税和产权转移、领新产权证。

同日，双方签订《户口协议》，约定：双方于合同签署之日起3个工作日内前往户籍管理机关查询户口情况，若查询与约定不一致，合同继续履行，不追究甲方责任，户口迁出事宜按买卖合同第十一条第三款约定履行。双方签订《授权委托书》，就案涉房屋委托中介公司办理：代为签署与网签相关的文件，包括但不限于网签信息表、房屋查档信息表、购房资质审核信息表；代为签署草拟网签合同确认并提交网签签约完成；代为查询包括但不限于房屋权属查档信息、交易双方征信、高法等与交易相关的信息。

同日，孙某洁（甲方、出售方）与胡某芳（乙方、买受方）签订《房款支付协议》，约定：房屋成交总价款为8600000元；双方同意定金为860000元，于签约当日以资金自行划转方式划转；乙方通过全款方式购房，除定金、物业保证金、户口保证金外的剩余价款，于缴税前2个工作日内将7730000元以资金存管的方式支付甲方；甲方同意留存物业交割保证金10000元，乙方于缴税前2个工作日内以资金存管的方式支付甲方。

同日，孙某洁（甲方、出卖方）、胡某芳（乙方、买受方）与中介公司（丙方、居间方）签订《补充协议》，约定：甲乙双方同意，最迟于2021年8月16日共同到房屋权属登记部门办理房屋权属转移登记手续，丙方积极配合办理流程；自签约之日起30个自然日内甲方需将身份证原件寄回北京，如不可抗力因素导致身份证原件在邮寄回国途中丢失造成无法产权过户，甲乙双方同意三方免责，乙方已支付甲方的定金退还乙方，乙方已支付丙方的中介服务费退还乙方；

甲乙双方协商主合同中所有总价款日万分之五的违约金改为日万分之一的违约金；乙方具备产权过户前提下，如因甲方委托人原因不能在2021年7月1日前完成产权过户手续，乙方无需向甲方支付20000元整，如因乙方原因不能在2021年7月1日前完成过户手续，乙方向甲方支付20000元。

张某涛（孙某洁之夫）签署《同意出售声明书》。

2021年4月1日，胡某芳向孙某洁支付定金860000元。2021年4月12日，胡某芳向孙某洁（张某涛）支付30000元。

2021年5月10日，孙某洁与中介公司工作人员周先生微信沟通，孙某洁询问资质审核后发生的事项，周先生表示网签、缴税预审，孙某洁问上回签的是什么，周先生表示上回签的是买卖合同，网签合同是跟建委备案办理过户用。

2021年5月12日，中介公司工作人员将草拟的网签协议（名称为胡某芳草拟网签）通过微信发送给孙某洁，该草拟协议显示房屋成交价格为1810000元。

2021年5月17日，张某涛在微信群内通知周先生，让其将政府网签协议涉及的所有相关附件内容完整版请发到群里，双方签署前了解并确认。

2021年5月27日，中介公司工作人员周先生通过微信将草拟的网签协议发送给孙某洁之夫张某涛。胡某芳之夫赵先生微信表示，胡某芳在北京，随时配合网签。周先生表示现在卡在网签这块，网签之后才可以缴税预审、资金存管和过户。赵先生表示对网签协议，没有异议；张某涛表示未见到附件，不会签署。中介公司工作人员表示“我们能提供的就这些，没有别的”。

2021年5月31日，张某涛微信表示，根据网签协议填写说明第四条，买家确认并决定签署与中介《居间买卖合同》中规定的相应内容完全相悖的网签协议，买家构成蓄意违约。

2021年6月3日，张某涛微信表示，重申要求按照《居间买卖合同》规定的内容修改和签署网签协议，相反，如胡某芳不依已经签署的《居间买卖合同》签署网签协议，最终构成违约。（标示成交总价款为8600000元）

2021年6月4日，张某涛表示买家确认并同意签署的只包含主体价格的网签合同价格，已构成企图漏税，作为卖家不敢同流合污。中介公司工作人员表示，签约时明确告知网签价和税费问题。张某涛回复称，我跟你理解的不一样，一切以文件为准。

2021年6月7日，中介公司工作人员周先生微信告知孙某洁、张某涛，客户资金已经到位，可以随时走后续流程，是否同意走后续流程。张某涛微信回复称，会对网签协议提出修改意见，网签协议必须双方认可。胡某芳表示同意中介公司发送的网签协议。孙某洁告知胡某芳，你发送的告知书，指责卖家延误网签，是否说明对周先生起草的网签协议没有修改意见？胡某芳表示同意中介公司发送的网签协议。中介公司工作人员表示，这个网签协议是需要双方确认的，在没有正式签署的情况下，任何一方有异议都是不成立的。

2021年6月8日、6月17日，孙某洁在微信聊天群中告知中介公司、胡某芳（发送《针对〈告知函〉的律师函》《律师函》），表示随时配合网签，但网签协议应与双方《北京市存量房屋买卖合同》《居间服务合同》《履约服务合同》的条款内容一致。

2021年7月1日，胡某芳向法院提起诉讼，形成本案。

庭审中，胡某芳与孙某洁确认：双方就合同解除达成合意，但违约问题由法院确定；同意3万元由法院在本案一并处理；如法院按认定违约，申请对对方主张违约金进行酌减；原合同约定应在2021年8月16日办理过户手续，之前办理网签手续。

就各自的违约行为，胡某芳主张：孙某洁以各种理由拒绝签署网签协议；孙某洁主张：胡某芳起诉要求解除合同，其没有合同解除权。

法院认为，结合庭审情况和当事人诉讼请求，本案争议焦点为：孙某洁是否构成违约；胡某芳是否构成违约。关于焦点一，孙某洁不构成违约。依法成立的合同，对当事人有法律拘束力。孙某洁与胡某芳签订交易价格为8600000元的房屋买卖合同，双方亦应据此签署网签协议。合同磋商中，双方将房屋价格拆分为房屋主体价款为1810000元，房屋装修及设施折价款6790000元。履行过程中，孙某洁与胡某芳就网签协议与《北京市存量房屋买卖合同》不一致部分进行多次磋商，孙某洁坚持要求按照后述合同修改网签协议，该行为客观上无法实现，但就主体价格部分并非不能实现，孙某洁之主张有违诚实信用原则，与双方签订正式合同时预判不一致。

然则，无法以判决形式认定孙某洁应按照中介公司提供之网签协议进行网签，故而孙某洁坚持要求按《北京市存量房屋买卖合同》签署网签协议，导致双方未在约定日期前完成网签手续，虽客观上导致双方合同无法履行，仍然不宜认定违约。

关于焦点二，胡某芳不构成违约。双方签署合同前对履行细节进行了磋商，孙某洁亦明知房屋成交价格进行了拆分。事非平常必有因，胡某芳有理由相信孙某洁知晓约定房屋主体价款1810000元与网签价格有关，事实上孙某洁也认定该行为属于打擦边球之行为。继而，履行过程中，胡某芳要求孙某洁按照中介公司提供网签协议签署，并非缺乏合理信赖。一方面，对网签价格，胡某芳有理由认为合同约定的房屋主体价款即是网签价格，该价格产生的税费在其允诺承担之合理范围内；

另一方面，关于网签协议所列附件，因该协议属于建委制式文本，无法完全实现从正本到附件与双方正式签署文件一致，且即使签署，在有证据证明双方真实履行的是此前协议时，一方也不能要求实际履行网签协议。孙某洁未按照中介公司提供网签协议履行，虽并非没有合法之抗辩事由，但其该行为依然违反诚实信用原则，导致双方未能在约定日期前完成过户手续。事后，胡某芳起诉至法院，要求解除合同，不能当然认定为违约。

事实上，因双方合同未在约定日期履行完毕，且如按照孙某洁之主张，双方税费亦产生与预期不一致之数额，就此负担双方势必也难达成一致意见，故此，双方合同无法履行，不可归责于双方当事人。双方就合同解除达成合意，法院不持异议，但亦不能据此认定任何一方构成违约。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。

胡某芳与孙某洁之合同解除后，孙某洁应将收取胡某芳支付的定金860000元、过户押金30000元退还。同时鉴于胡某芳、孙某洁均不构成违约，所以孙某洁无需向胡某芳承担违约责任，胡某芳无需向孙某洁承担违约责任。综上所述，胡某芳的诉讼请求部分成立；孙某洁诉讼请求不成立。

本院二审期间，孙某洁提交微信记录打印件，拟证明胡某芳存在违约情形。孙某洁还提交其回国的各项费用打印件，拟证明合同没有履行导致孙某洁产生的各项损失。孙某洁提交《住建部等8部门关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》（简称《通知》）拟证明胡某芳主张按照181万元签署网签合同用于逃税，不仅违约且违法，一审法院的认定与政策相悖。

胡某芳、中介公司认为微信聊天记录、孙某洁回国各项费用打印件证据不属于二审新证据，一审就存在了，不符合民诉法相关规定，证据真实性无法核实，关联性、证明目的亦不予认可；对《通知》的证明目的不予认可。经询，中介公司称签合同时商量的网签价格为181万元，和孙某洁说过。孙某洁不认可。就合同将房屋价款拆分为主体价款181万元和装修及设施价格679万元一节，孙某洁称“4.1日房屋买卖合同拿给我们的时候都填好了，他让我们不许改。他说这是国家建委认可的，我说的是并列表述，我从来没有说可以单独拆分。”

裁判结果

一、判决生效后七日内，孙某洁退还胡某芳定金860000元、过户押金30000元；二、驳回胡某芳的其他诉讼请求；三、驳回孙某洁的反诉请求。

房产律师靳双权点评

房屋买卖一般会涉及税费交纳及负担，故房屋税费的数额及负担往往会对房屋成交价格构成影响，而依据目前北京市房屋交易常例，房屋税费一般依据网签价格交纳。本案中，根据查明的事实，涉案房屋交易所涉税费金额较大，交易各方对将房屋价款拆分为主体价格181万元和装修及设施价格679万元，以达到避税的目的均系明知的。故在涉案房屋交易后续因网签价格发生争议导致交易未能继续履行的情况下，各方对涉案交易未能履行完毕均负有过错，均应承担相应的责任。

结合本案具体情况，法院认为以双方各自承担各自的损失为宜。据此，法院驳回胡某芳要求双倍返还定金的诉讼请求，判令孙某洁退还定金86万元、过户押金3万元并无不当，胡某芳要求改判孙某洁双倍返还定金缺乏法律依据，法院不予支持。涉案房屋交易已经解除，孙某洁拒绝退还过户押金，缺乏合同和法律依据，法院未予支持系正确的。孙某洁要求扣除拖欠的房屋超期过户保证金缺乏法律依据，法院亦不予支持。