买卖不破租赁的概念及限制

第一、什么是买卖不破租赁？

买卖不破租赁，是指在租赁关系存续期间，及时出租人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其己已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。

比如《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”《民通意见》第119条规定，“私有房屋在租赁期间内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原合同对租赁人和新房主继续有效”。

买卖不破租赁原则主要适用于土地、房屋等不动产的租赁。在司法实践中，当事人援引该原则予以抗辩的主要是房屋租赁。

第二、对承租人有何影响？

从买卖不破租赁的定义来看，房屋在租赁期间发生所有权变动，不影响租赁合同的效力，也就不影响承租人的权利和义务，承租人继续履行与原房东的租赁合同，直到履行期限届满。

第三、对“买卖不破租赁”的限制？

根据我国《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条：租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：(一)房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。