二手房交易中有哪些法律风险

风险一：房屋产权不明晰

二手房交易中，产权风险是一个挖“坑”好手，对卖方及其所售房产进行资信调查和权属分析，是排除产权风险的关键——

A.房屋是否具有合法权证

注意：

●能办证而未办证的房屋：只能进行合同交易，但无法及时过户；

●无法办理不动产登记（大证）的房屋：

①违法建筑：没有用地手续，禁止交易，买卖合同可能被确认无效；

②“小产权房”:是无法办证的合法建筑，限定交易成员资格，同样存在合同无效风险；

B.房屋属于何种性质

商品房：可自由交易

房改房：通常可自由交易，但需补交土地出让金

●保障性住房：符合政策才能交易，需补交土地出让金城市自建房：土地性质已是国有出让或划拨，可自由交易，若是划拨用地则需补交土地出让金农村自建房：土地性质是集体所有的宅基地，只能在农村集体组织成员之间交易

C.房屋权利人是否都同意出售

●产权多人共有：

要取得产权证上记载的全部共有人的同意

●产权夫妻共有：

无论房屋登记在夫妻一方还是双方名下，都应要求夫妻二人均在合同上签字；若卖方声称自己是单身，应要求其出具书面声明，并约定违约责任

●产权继承人共有：

可要求卖方出具公证书等证明材料，要求全部继承人共同签约

■风险二：限售、限购、限贷政策的影响

近年来政府陆续出台了以限售、限购、限贷为主要内容的房地产调控政策，交易前要认真了解政策，避免合同履行的政策性障碍。

交易房产在限售期内：不允许过户(厦门岛内新房五年限售、二手房两年限售，岛外新房和二手房均两年限售。)

购房者不具备购房资格：无法取得产权

(厦门户籍单身限购一套住宅，已婚家庭限购两套住宅；外地户籍需在厦缴交医社保达一定年限才具备购房资格，只能购买一套住宅。)

购房者不具备住房按揭贷款资格：无法获得银行融资

(“认房又认贷”,首次购房的贷款首付比例和利率最为优惠，对有两套以上住房或有两笔未结清房贷暂停发放贷款。)

风险二

交易受限制

房屋的产权状态是购买二手房的前提和基础。如果有被抵押、被查封等情况，购房者在交易后可能无法顺利取得所有权。

司法机关查封：

房屋被司法机关查封冻结产权，解除查封前无法过户

行政机关限制交易：

最常见的是存在违建，被城管部门冻结产权，违建整改前无法过户

抵押：

卖方将房子抵押给债权人，即便成功交易，仍然有抵押债权优先受偿的风险

风险三

被炒房客套路

在二手房买卖过程中，某些“炒房客”会使用一些“套路”,刻意隐瞒交易价格，赚取价差，给买卖双方带来交易隐患和风险。

谨慎识别：

不是房屋产权人或产权人的配偶、父母、子女等近亲属，而声称自己是产

权人的亲友，能够代表产权人签约的卖家

尽量避免：

签订低定金、早交房、畸长付款期且约

定“指定第三方过户”或“全权委托公证”条款的炒房合同

风险四

户口和学位被占用

很多家长为了能让孩子顺利入学而购置学区房，却催生出相应纠纷。因此，有需求的买家一定要注意核实情况。

要求卖方出示户口簿核实交易房屋的落户情况，看是否有适龄儿童

要求卖方书面承诺学位未占用，并约定违约责任

还可一并约定学位占用是合同解除的条件

风险五

税费不透明

不同的房屋情况，交易所需缴纳的税费差异很大，直接影响购房成本。要

注意以下几点：

产权人是企业还是个人：企业名下房产交易的税负明显高于个人

房屋购买年限：

“满五唯一”(取得产权满五年，产权人五年内无房产交易记录，产权人名下唯一住房)的房屋交易可免征个税“满二”(取得产权满两年)的房屋交易可免征增值税

风险六

中介不尽责、不诚信

房屋买卖金额大、风险高、流程繁琐，委托中介机构提供居间服务日渐成为主流，但一些中介不尽责、不诚信反而增加房屋交易风险。

尽量不委托以“独立从业者”自居的个人或者没有正规中介资质的机构

对中介提供的有关房屋和产权人的信息要审慎对待，尽可能要求出具证明材料并通过多方渠道核实