房地产纠纷中的优先权

我国目前房地产市场秩序不是很规范，个别开发商存在一房多卖、抵押后又卖、卖后又抵押等情况，这种不诚信引发多方利益冲突。出现这种情况后，如何保护购房人及其他当事人合法权益，维护社会稳定，实现法律效果和社会效益的统一，成为律师界朋友们面临的重要课题。

一、购房消费者优先权是否必然大于工程款权利人的优先权？

1、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”该解释的重要意义在于确定消费者的基本生存权优于经营权。交纳了50％以上的消费者对其所购房屋享有优先于工程款请求权人的受偿权，有权以实物交付的方式或者以拍卖价款优先受偿的方式实现。

2、购房消费者享有优于工程款的优先受偿权应当同时满足以下三个条件：（1）、购房人应当是消费者，即必须以生活消费为目的的自然人；（2）、购房人已经交付了50％以上的购房款；（3）、签订的商品房预售合同合法有效。以上三个条件缺一不可。由于最高人民法院对此《批复》未对商品房预售合同是否必然进行预售登记做为享有优先权的前提条件做出规定，故消费者享有优先权不以预售登记为要件。

二、购房消费者的优先权是否必然大于抵押权人的优先受偿权？

1、商品房买卖合同有效成立后，出卖人又在此房屋上设置了抵押权，妨碍了消费者在房管部门办理过户，若消费者起诉出卖人，请求取得房屋产权，应当分别以下情况处理：（1）、若买卖合同没有登记，抵押合同已经登记，则应当按照《担保法》的有关规定处理。因为抵押物登记具有物权公示公信效力，登记物权得以对抗未登记的其他权利，抵押权人享有对抵押物的优先受偿权。但是，若消费者有证据证明抵押权人明知房屋已经出售，而为债权的实现就该房屋设定抵押权的，这种行为是恶意损害第三人的违法行为，故抵押权人的优先受偿权不能对抗购房人的优先权。（2）、若预售合同已经登记，出卖人就该房屋向债权人设定抵押的，债权人应当对抵押物的权属状况尽审查义务，以此可以防范出卖人恶意抵押损害购房人利益，但若债权人未尽审查义务而与出卖人签订了抵押协议，则抵押权人的优先受偿权不能对抗购房消费者的优先权。

2、房屋设定抵押并经抵押登记后又出卖的，涉及抵押权与购房消费者的权益相冲突。此种情况下虽然可以认定购房合同有效，但抵押权是一种担保物权，有物权效力，因此，抵押权人有权行使物上追及权。这种情况下应该按照《担保法》及《最高人民法院关于适用担保法若干问题的解释》之规定处理，即消费者的优先权不能对抗抵押权人的优先受偿权。