商品房销售广告及宣传资料性质构成要约的若干裁判规则解析

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”该条款对商品房销售广告和宣传资料在一定条件下具有要约的约束力作出了规定，然而因该条文的规定还不够详尽，实践中对该条文的理解还存在着争议。笔者根据上述司法解释颁布后的若干案例，整理出如下裁判规则，希望于解读该条文有益。

一、商品房销售广告内容针对商品房房屋朝向、小区景观和环境布局等的描述，是购房者购买商品房的参考因素，对于《商品房买卖合同》的订立和房屋价格的确定具有重大影响，该广告应认定为要约。

张某与天津市某地产公司商品房预售合同纠纷一案中，一审法院天津市东丽区人民法院认为，齐全的社区功能与优雅的小区环境是购房者进行投资行为的一项重要参考因素，购房者在购房时非常注意房屋的朝向、采光和户外景观、环境布局。在被告销售时所示的沙盘图片中，涉案房屋东山墙是绿地，根据相关法律规定，沙盘作为销售房屋重要的广告和宣传资料，对于双方当事人合同订立及房屋价格有重大影响，应是被告对房屋相关设施所作的具体确定的说明和允诺，被告应受该广告内容约束，但沙盘显示原为绿地之处实景却建有一座桥型建筑，被告应承担违约责任。

二审法院天津市中级人民法院认为，上诉人某地产公司用于销售涉诉房屋的沙盘中对房屋景观设施外的描绘为绿地，且双方签订的商品房买卖合同中未标注涉诉景观设施，该景观设施与沙盘中描绘的绿地相比，明显会对被上诉人张某所购房屋采光、视野及隐私保护等造成重大影响，故沙盘中就有关绿地的描述情况应视为合同内容，对此上诉人某地产公司应承担违约责任。

参考裁判文书：

（2014）丽民初字第1296号《民事判决书》，来源：中国裁判文书网

（2014）二中民四终字第623号《民事判决书》，来源：中国裁判文书网

二、在商品房销售广告中明示说明购买商品房所能享受的教育优惠承诺可视为要约。

开发商在售楼广告中明示说明的商品房周边相关联的商业服务、文化教育、医疗卫生等公共设施的设置情况，正是为满足不同层次的消费者需要的房屋环境质量，即使该公共设施设置情况未载入合同，亦应视为商品房买卖合同内容。¹

在俞某等与上海某置业股份有限公司商品房预售合同纠纷一案中，一审法院上海市普陀区人民法院认为，尽管本案售楼广告中有关业主子女就学的内容并未出现在原告与被告的预售合同中，但参照有关司法解释规定，广告中有关子女就学的内容应视为合同内容，对开发商具有约束力。某置业公司和某实验学校均由某集团公司投资，两者具有关联关系。根据某置业公司售楼时的承诺，俞某子女享有在某实验学校按照公办义务教育收费标准就读的权利。

二审法院上海市第二中级人民法院认可一审法院的观点，认为，在售楼时某集团与某置业公司均对小区的优惠教育问题作出过广告宣传，某置业公司作为某集团广告的受益方和项目开发的后继主体，某集团所作的提供义务教育的承诺对于项目承接人某置业公司也应有约束力。

1、《关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》，最高人民法院民一庭，人民法院出版，2003年6月，P52。

参考裁判文书：

上海市第二中级人民法院（2007）沪二中民二（民）终字第361号。来源：《中国审判案例要览·2008年民事审判案例选》，国家法官学院等著，中国人民大学出版社、人民法院出版社，2009年12月，P311- 316。

三、商品房销售广告或宣传资料中对于非开发商可控的商品房周边环境情况等的具体描述，不属于对商品房开发规划范围内的房屋和相关设施所作的说明和允诺的具体确定，属于要约邀请，不构成要约行为。

在刘某等与湖北某投资发展有限公司商品房预售合同纠纷一案中，一审法院湖北省宜昌市西陵区人民法院认为，被告在商品房销售时所作的广告用语和宣传资料中对隧道的布局描述，系对在规划或建设中的项目周边情况的说明、渲染，受政府规划的调整、周边环境变化等因素制约，不属于对商品房开发规划范围内的房屋和相关设施所作的说明和允诺的具体确定，更不属于合同组成部分。

二审法院湖北省宜昌市中级人民法院亦认为，某公司根据市规划情况，在其宣传广告中就隧道给其开发的物流中心所带来的便利条件进行了渲染，但由于该隧道修建并不属于某公司开发范围内的设施（而属于市政工程），即该隧道能否或何时建成，并不属于某公司开发建设的可控制范围，而属于合同的固有风险，不应视为要约行为。

参考裁判文书：

（2014）鄂宜昌中民二终字第00158号《民事判决书》，来源：中国裁判文书网

四、商品房销售广告中已就商品房房屋及相关设施作具体确定的说明及允诺，对商品房买卖合同订立及价格有重大影响的，应视为要约。即使在商品房买卖合同中以协议条款方式作出了该销售广告不作为合同内容及双方权利义务依据的约定，开发商仍无法免除违约责任。

在刘某等人与大理某商贸城有限责任公司商品房预售合同纠纷一案中，一审法院认为，被告大理某商贸城有限公司的宣传平面图及相关宣传资料属于合同内容。现进入首层的桥架已实际延伸到原告的商铺前，对其通行造成一定影响，被告已违约，应当承担相应的违约责任。二审法院大理白族自治州中级人民法院认为，被告在销售涉案商铺时出示的平面图中，桥架的位置具体确定，然而按规划要求建成后的桥架已完全越过14-012号商铺延伸至14-008商铺前面。桥架与涉案商铺的想到位置关系足以对刘某是否购买、以多少价格购买该商铺的升值预期等产生重大影响。原告在选购商铺时，不知晓规划内容也无法预见到桥架位置的改变情况，其有理由相信桥架位置应与商铺宣传平面图所载一致，因此被告某公司以在商品房买卖合同补充协议二中明确约定销售广告不作为商品房购销合同的主张不予采纳。

在另一起类似的案件中，抚顺市新抚区人民法院的观点更加明晰：原、被告所签订的商品房买卖合同补充协议第十条有关商品房销售广告不作为双方权利义务依据的约定应为格式条款，法律规定提供格式条款一方免除其责任的，该条款无效，被告不能免除自己的责任。被告利用户型图进行销售宣传，虽然原告提供的户型图不能证明全部房屋的户型，但户型图上均有飘窗设计且并未注明所处的楼层，被告未能提供证据证明其在宣传时对于六层没有飘窗等差别进行了特别提示说明，原告作为非专业人士也不可能预料到，故应认定被告在宣传时允诺有飘窗，并应视为合同内容。二审法院辽宁省抚顺市中级人民法院认为，某公司以协议条款方式排除了其在售房时通过广告、沙盘等对购房者所应负的履约义务，同时约定“出卖人的售楼书、售楼广告中的资料、数据以政府部门的批件为准”，但根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条及第四十一条中有关格式条款的规定，该协议条款未按照公平原则确定双方当事人的权利义务，其以格式条款的方式免除了某公司在订立售房合同时应对购房者所负的诚信履约义务。该条款依法认定无效。

参考裁判文书：

（2014）抚中民一终字第00330号《民事判决书》，来源：中国裁判文书网