未上市的央产房出售签署的房屋合同是否有效

原告诉称

赵某杰、赵某鹏、孙某兰向本院提出诉讼请求：1.判令解除被告与赵某贵签订的房屋买卖协议；2.诉讼费由被告承担。

事实和理由：2007年5月21日，赵某贵与被告签订《房屋买卖协议书》，将其拥有的位于北京市丰台区A号房屋及配套地下室等作价23万元出售给被告。被告一直居住该房屋至今，但此事赵某贵的父母及赵某杰均不知情。赵某贵去世后，该房产由赵某杰依法继承并办理的房产证。本案诉争房产系央产房，根据相关央产房管理部门规定及相关规章制度，该房产不允许上市交易，且该房产现依法过户至刘某峰名下，因此，赵某贵与被告所签订的《房屋买卖协议书》实难将继续履行。根据相关法律规定，赵某贵生前与被告签订的《房屋买卖协议书》之目的无法实现，故应予以解除。综上，原告特向法院提起诉讼，请求判如所请。

被告辩称

秦某鑫辩称，不同意原告的诉讼请求，行使解除权本案超过诉讼时效，诉讼时效是一年，属于除斥期间。签订合同的时候赵某贵对房屋性质和合同性质是明知的，所以不应该行使所谓的解除权，我方认为刘某峰应该作为本案当事人参加诉讼。赵某贵和我们签订合同的时候明确表示等房屋可以上市时协助我方办理过户。

法院查明

赵某鹏、孙某兰系夫妻，双方婚生子系赵某贵。赵某贵与杨某霞原系夫妻，二人婚内生育一子赵某杰。1991年8月14日，赵某贵与杨某霞协议离婚。此后，赵某贵未再婚，并于2012年10月17日死亡，未留遗嘱。

2007年4月24日，赵某贵（甲方）与秦某鑫（乙方）签订《房屋订金协议书》，约定：秦某鑫购买赵某贵丰台区一号房屋，总计23万元，秦某鑫先付订金2万元。剩余房款21万元在2007年4月24号至2007年5月24号以内全部付清并签署房屋买卖协议。

2007年5月21日，赵某贵（甲方）与秦某鑫（乙方）签订《房屋买卖协议书》，约定：甲方将北京市丰台区一号楼房及配套地下室的所有权及使用权卖给乙方，共计23万元；待房屋办理过户手续时，甲方应无条件协助乙方办理过户手续，过户到乙方名下；无论何种原告，甲方所在单位回购或回收该房屋时，甲方应退还乙方全额房款的四倍，并承担相应的银行利息；甲方与乙方签订协议之日起，甲方向乙方交付合法的房屋手续，乙方向甲方付清全部房款。

2018年1月23日，赵某杰以法定继承纠纷向本院起诉孙某兰、赵某鹏，要求继承涉案房屋。本院确认位于北京市丰台区一号房屋由赵某杰继承所有。2019年1月24日，赵某杰与刘某峰登记结婚。同日，赵某杰向涉案房屋登记管理机关申请夫妻间房屋转移登记，刘某峰取得位于北京市丰台区一号不动产权证书，附记央产房。

裁判结果

确认赵某贵与秦某鑫于2007年5月21日签订的《房屋买卖协议书》于2022年4月29日解除。

房产律师靳双权点评

法律上或事实上不能履行，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。对于本案，赵某贵与秦某鑫于2007年5月21日签订的《房屋买卖协议书》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。

但因涉案房屋仍纳入央产房管理范围，现有政策仍禁止其上市交易，赵某杰、刘某峰因继承变更登记和夫妻间转移登记先后取得涉案房屋不动产权证，亦经过相关部门审核准许，秦某鑫与赵某贵所签房屋买卖协议实难继续履行。故，对于赵某杰、赵某鹏、孙某兰请求解除赵某贵与秦某鑫签订的《房屋买卖协议》的诉讼请求，法院予以支持。秦某鑫辩称，赵某杰、赵某鹏、孙某兰行使解除权超过诉讼时效无事实与法律依据，法院不予采纳。