出售被法院查封的房屋买卖合同是否有效

2021年4月9日，原告张某与被告王某、李某签订《房屋交款协议》，约定二被告将位于巨野县某小区的房屋及储藏室以32万元的价格出售给张某，并对购房款及过户事宜进行了约定，协议签订后张某支付购房款295800元，张某在办理过户受阻后，得知案涉房屋在出售之前已经被法院查封，且已进入询价拍卖程序。

房屋无法实现过户，张某便向法院提起诉讼，要求解除与两被告签订的房屋买卖合同，并退回购房款295800元。

法院审理

原告张某与被告王某、李某签订的《房屋交款协议》是在案涉房屋已经被法院查封之后签订的。张某与王某、李某签订的《房屋交款协议》中约定“甲方（王某、李某）须无条件协助乙方（张某）办理该房屋的转名过户手续”，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第（四）项规定，涉案房产被查封，存在合同履行不能的障碍，无法办理过户登记，导致合同目的无法实现，故原告要求解除与王某、李某签订的《房屋交款协议》，法院应予准许。

一、解除原告张某与被告王某、李某签订的《房屋交款协议》；

二、由被告王某、李某于本判决生效后10日内返还原告张某购房款295800元。

法官说法

本案的争议焦点是原被告签订的房屋买卖合同是否有效。审判实践中存在两种观点：第一种观点认为，房屋买卖合同有效，原被告均为完全民事行为能力人，签订合同是双方真实意思表示，所签订的合同条款不违反法律行政法规的强制性规定，虽然不能过户，不影响合同的效力，故合同有效。第二种观点认为，房屋买卖合同无效，《中华人民共和国民法典》第一百五十三条规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产，不得转让，原被告房屋买卖合同关于房屋过户转让事项的约定，违反了法律强制性规定，应属无效。

本案承办法官采用第一种观点，认为该合同有效，原被告签订的房屋买卖合同符合《中华人民共和国民法典》第一百四十三条规定的民事法律行为有效条件，至于案涉房屋被法院查封后，原被告之间签订的房屋买卖合同是否属于违反法律强制性规定的情形，承办法官认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定的被法院查封的房地产不得转让，系对房地产被查封期间所有权转移进行的限制，并不因此影响房地产转让合同的效力，因此，本案原被告签订的房屋买卖合同不存在违反法律、行政法规强制性规定的情形，应为有效合同，至于存在过户障碍导致无法实现合同目的的问题，可以通过解除合同的方式解决。

法条链接

《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；”

《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第（四）项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”