房檐遮挡住宅采光开发商是否承担责任

唐先生夫妇与某房地产开发公司订立预售合同，购买了一套位于楼宇顶层的共有产权住房，入住后才发现交付的房屋顶部有较大尺寸房檐，影响其室内日照和采光，便起诉要求开发商赔偿其违约造成的损失及对生活不利影响的损失。开发商应该对此担责吗？

本案中，涉案房屋顶部房檐尺寸较宽又紧贴窗户上沿，遮挡了主卧室的日照，且依生活常识即可判定房檐对所有窗户采光必然有所影响。开发商作为专业人员，未向唐先生夫妇尽到告知义务，导致选购的房屋与预期目标产生差距，开发商应就此承担相应的责任；当然了，买房对于普通家庭而言系大额消费，唐先生夫妇作为购房人在选购时亦负有谨慎的注意义务，模型中所显示的房檐位置和房檐与窗户的比例均与建成的楼房并无出入，其对所购楼房出现瑕疵亦应自负一定责任。最终法院判决开发商赔偿唐先生夫妇损失8万元。

另外，大家需要注意的是，对于开发商是否尽到提示说明义务的问题，法院在审理相关案件时会以一般购房者的认知水平来判断。所谓一般购房者，意指非专业的、仅具有相关生活常识的购房者；而掌握工程标准、熟悉建筑业态、从事有关工作的人不在此列。法官会综合一般购房者的认知能力、开发商宣传内容、签约履约过程等因素，并结合诚信原则、公平原则，对开发商的提示义务范围、购房者的注意义务范围作出认定。

本案中，预售合同载明：“甲方（即开发商）对共有产权住房开发规划范围内的（包括但不限于）该房屋周边环境、户型结构、空间尺寸、朝向、日照、层高等均向乙方（即购房者）履行了详尽的告知和提示义务。甲方应就该房屋所在楼栋的外立面中主要起到装饰作用的建筑造型，对该房屋的通风、采光、防盗、防雨等功能可能产生的不利影响，向乙方进行充分的说明，并提醒乙方对此类影响给予必要的注意。”对此，法官表示，此类表述内容本身便是泛泛而谈，不能证明开发商曾就“房檐可能遮挡采光”这一具体问题向购房者明示，且这一表述系开发商出具的“格式条款”，在法律上不宜作出不利于购房者一方的解释。