非同村组居民，双方签订的农村房屋买卖合同有效吗

我国的土地性质分为国有土地和农民集体所有的土地，其中宅基地归农民集体所有。宅基地是农村村民基于本集体经济组织成员身份而享有的，因此，村民只享有宅基地的使用权，而没有所有权。

网友咨询：

非同村组居民，双方签订的农村房屋买卖合同有效吗？

律师解答：

无效。

依照我国法律规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。宅基地属于农村集体经济组织成员集体所有，宅基地使用权为特定集体经济组织成员依法享有的保障性利益，与特定身份相联系，禁止通过买卖等形式向非本集体经济组织成员变相出售。建设在宅基地上的房屋不能向非本集体成员的第三方转让，只能在集体成员内部转让、转换。

律师补充：

农村土地属于农民集体所有，农村宅基地系由农村集体经济组织无偿划归本集体经济组织成员使用，其宅基地所有权仍然归农民集体所有，农民个人只享有使用权而没有所有权。农民个人在宅基地上建筑的房屋归农民个人所有，因农民出售房屋必然产生宅基地使用权的转移，故农民出售在农村宅基地上建筑的房屋购买方受到一定限制，即只能向本农村集体经济组织成员出售，也就是只能向本村或本组农村村民出售。

【法律依据】

《土地管理法》

第六十二条　农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。

农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。编制乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划应当统筹并合理安排宅基地用地，改善农村村民居住环境和条件。

农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。

农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。

国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。

国务院农业农村主管部门负责全国农村宅基地改革和管理有关工作。