定金与损害赔偿金能否同时适用

一、定金与损害赔偿金能否同时适用

2004年12月，原告周强与被告张清签定购房合同。双方约定：原告将自有的住房一套出卖给被告，价款8万元。被告先付定金1000元，同时预付房款2万元，余款在原告办妥房屋产权过户手续后3日内付清。双方当日签定合同后，被告依约将预付款、定金共计2.1万元给付原告，原告也于当日将房屋交付给被告，被告随即迁往入住。2005年1月，被告因对所购房屋不满意，就搬了出来。并向原告明确表示，自己不要房屋了，只要求原告退还预付房款2万元，定金就算了。原告以办理房屋产权过户手续过程中已产生税、费等3000余元，要求被告赔偿。双方协商未果，原告诉至泸县人民法院。如何处理本案有三种观点：第一种观点认为，原被告签定的房屋买卖合同及其中的定金条款真实合法有效，合同履行过程中，被告以牺牲定金为代价拒绝履行合同，原告只能获得被告的1000元定金，被告的2万元预付款应予以退还，而对原告产生的税费等损失，被告不应赔偿；第二种观点认为，原被告签定的房屋买卖合同及其中的定金条款真实合法有效，双方均应依约履行各自的义务。合同履行过程中，被告明确表示将不履行合同，被告已严重违约，被告除无权要求退还定金外，还应赔偿原告办证过程中产生的损失3000元；第三种观点认为，定金罚则和赔偿实际损失不能同时适用，但是如果定金罚则不能完全弥补守约方的实际损失时，可以适用赔偿实际损失的责任。具体到本案，被告应当赔偿原告造成的实际损失3000元。笔者赞同第三种观点，分述如下：根据我国《合同法》的有关理论，定金作为一种债的担保方式，分为立约定金、订约定金、证约定金、解约定金、违约定金等。我国《合同法》上规定的是什么性质的定金？法律未明确规定。大多数人认为是解约定金和违约定金。上述第一种观点就是把定金作为解约定金看待的。被告以牺牲定金为代价，取得解除合同的权利。但当双方约定的定金较少，而守约方因违约而产生的损失较大时，采取这种观点处理，显然对守约方不利；第二种观点把定金作为违约定金，认为被告已严重违约，被告除要牺牲定金为代价外，还应赔偿原告的损失。这种观点在让被告承担定金罚则责任的同时，又让被告赔偿实际损失，其实是使被告受到了双重处罚，显然于被告不公；第三种观点在确认被告违约的同时，不是简单地适用定金罚则或者同时适用赔偿实际损失，而是根据实际情况具体分析。当定金与实际损失相当时，由原告选择适用。当造成的损失较定金较多时，应当以赔偿实际损失为限。采用这种观点处理本案较为妥当。

二、损害赔偿金的概念是什么

损害赔偿金，是指一方当事人因不履行或不完全履行合同义务而给对方当事人造成损失时，按照法律和合同的规定所应承担的损害赔偿责任。损害赔偿责任原则上仅具有补偿性为原则，但以惩罚性为例外。根据等价交换原则，任何民事主体一旦造成他人损害都必须以同等的财产予以赔偿。因此，一方违约后，必须赔偿对方因此所遭受的全部损失。

但同时，我国《消费者权益保护法》第49条又作出例外规定，经营者在有欺诈行为时，应按消费者的要求以其购买商品价款或接受服务费用的一倍增加赔偿消费者的损失，该条是我国法律中惟一的惩罚性损害赔偿金。

三、定金与损害赔偿金有什么区别

定金具有担保性质，它具有担保、证约、预付款三种作用。而违约损害赔偿则是一种违约责任形式，双方具有独立性。

定金责任作为一种独立的责任形式，其适用不以实际发生的损害为前提，而且适用的是“定金罚则”。损害赔偿以损害为前提，以赔偿实际损失为限度。

定金责任的承担不能替代损害赔偿。也就是说，既不能将定金责任作损害赔偿的最高限额，也不能在计算损害赔偿时将定金列入其中。当然，如果同时适用定金和损害赔偿，其总值超过标的物价金总和的，法院应酌情减少定金的数额。

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