广州天河区专业存量房买卖律师贷款不成功咨询

广州二手房买家贷款不成功，卖家房屋被查封，谁构成违约？

  张静律师解答：买家贷款不成功并不当然构成违约，合同一般有约定贷款不成功就全款交付。而卖家房屋被查封则一定无法过户。如下面这个案件，一审法院认为双方互不赔偿，二审法院认为卖家购房违约，但因买家签订合同时就知道房屋内有人住，收房不容易，于是酌情降违约金从20%房款降为10%房款。

判决书节选：

本院认为：本案争议焦点在于：哪一方构成违约，应如何承担违约责任。虽然《房屋买卖合同》约定郑买家的贷款申请若未能获得银行批准，需要完成交易过户手续领取新的《不动产权证》当天向陈卖家付清余下全部成交价款，可能增加陈卖家的交易风险，但该问题并不必然导致合同无法继续履行，从郑买家后续的付款及履行情况来看，该风险可以消除，陈卖家也未提交证据证明其因此向郑买家提出异议或要求郑买家继续履行。涉案合同未能履行的根本原因在于涉案房屋因陈卖家与其妹妹陈结仪的另案诉讼被查封。因此本案系陈卖家违约导致合同无法继续履行，其应承担相应的违约责任。《房屋买卖合同》第六条第1款约定：“若卖方未能按照约定将该物业出售给买方，导致合同无法履行的，卖方须向买方退回已收取的全部购房款及赔偿双倍购房定金，且买方有权向卖方提出相当于总成交价款20%的违约金赔偿”。郑买家主张违约金条款，陈卖家抗辩不应承担，虽然陈卖家主张郑买家是套路贷款、恶意制造违约、提起虚假诉讼，诈骗陈卖家房屋款缺乏证据，本院不予采纳，但郑买家签订该合同时已明知涉案房屋另有他人居住，双方明确约定为不交吉，可见郑买家对房屋存在瑕疵是明知的，即使涉案合同能够继续履行，其通过诉讼或其他途径取得完整的房屋使用权亦需要付出一定时间或金钱代价，其所能够获得的房屋价值必然有所减损。故本院酌情调整违约金为总房款的10%，即265000元，对郑买家主张的超出部分的违约金不予支持。