地产权属登记的性质

国有土地使用者、集体土地所有者、集体土地建设用地使用者和他项权利拥有者都必须申请地产权属登记，只有依法登记的土地使用权、土地所有权和他项权利才受国家法律保护。

■ 地产权属登记的概念

地产权属登记，是房地产行政主管部门依照房地产法律、法规和政策，对国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地建设用地使用权以及他项权利进行注册登记和颁发权利证书的一种制度。国家土地管理局于1989年颁布的《土地登记规则》规定：“土地登记是依法对国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地建设用地使用权和他项权利的登记”。

国有土地使用者、集体土地所有者、集体土地建设用地使用者和他项权利拥有者都必须申请地产权属登记，只有依法登记的土地使用权、土地所有权和他项权利才受国家法律保护。地产权属登记以县级行政区为单位组织进行，具体工作由县级以上人民政府土地管理部门办理，并由市、县人民政府颁发土地权利证书。

■ 地产权属登记的种类

以登记的时间和内容为标准，地产权属登记可分为初始登记和变更登记两种。

1.初始登记

初始登记，又称土地总登记，是指在一定时间内对登记机关辖区内的全部土地或者特定区域的土地进行的普遍登记。其登记权利范围包括国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地建设用地使用权等。初始登记有涉及面广、工作量大、时间较长、艰巨复杂程度高的特点。

2.变更登记

变更登记，是指继初始土地登记之后，因土地所有权、使用权、他项权利等权属关系以及土地的主要用途发生改变而随时申请办理的登记。《土地登记规则》第二十五条规定：“国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地建设用地使用权、他项权利及土地的主要用途发生变更的，土地使用者、所有者及他项权利拥有者，必须及时申请变更登记。”“不经变更登记的土地使用权、所有权及他项权利的移转，属于非法转让，不具有法律效力。”

变更登记包括以下几种情况：①土地所有权变更登记。如因土地征用、土地交换、土地调整等引起的土地所有权变更。②土地使用权变更登记。如因土地使用权出让、转让、划拨，或因赠与、继承、买卖、交换、分割地上附着物，或因宗地合并或分割，或因企业兼并，或因处分抵押房地产而引起的土地使用权变更。③他项权利变更登记。如土地抵押权转移登记。④主要用途变更登记。⑤注销登记。因各种原因使土地使用权、土地所有权及他项权利归于消灭的，原权利人应到土地管理部门办理注销登记。⑥其他变更登记。更改权利人名称、地址，因登记机关原因造成错记、漏记的，应当进行变更登记。变更登记是在初始登记的基础上进行的，与初始登记相比，变更登记具有分散性、经常性和多样性的特点。

初始登记是变更登记的基础，变更登记是初始登记的补充，变更登记旨在保持土地产权登记与土地产权现状相符，维护土地登记的权威性，正确确认产权、维护产权。