购买没有房产证的安置房，后部分拆迁人不同意出售买方能否要求解除合同并主张违约金

原告诉称

高某胜向一审法院起诉请求：1.依法解除高某胜与吴某杰、邹某文、齐某君就北京市海淀区一号房屋签订的房屋买卖合同及补充协议；

2.依法判令吴某杰、邹某文、齐某君返还高某胜购房款3200000元及利息；3.判令吴某杰、邹某文、齐某君按照总房款的30%的标准向高某胜支付违约金960000元。

高某胜上诉请求：撤销原判第二项，发回重审或者改判吴某杰、邹某文、齐某君向高某胜支付违约金96万元；一、二审诉讼费用由被上诉人负担。

事实与理由：一审法院认定事实错误。一审对签订合同时邹某文所持材料认定错误，高某胜购房时已经看到所有跟房屋有关的材料原件及所有共有权人的身份材料原件，才购买了房产。高某胜居住使用涉案房屋2年，吴某杰在同一小区居住，其对出售房屋知情。

2.高某胜购房已经尽到审慎注意的义务。即便吴某杰对此不知情，邹某文出售房屋也构成表见代理。

3.一审对违约金认定错误，吴某杰、邹某文、齐某君应承担违约责任，向高某胜支付违约金。

吴某杰辩称，同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求和理由。

M公司述称，服从二审法院判决。

法院查明

2016年，吴某杰作为海淀区S号宅基地腾退的被腾退人，获得安置房3套，被安置对象3人，分别为吴某杰、邹某文（吴某杰之子）、齐某君（邹某文之妻、吴某杰之儿媳）。2017年2月24日，邹某文持吴某杰的房屋授权委托及齐某君的同意卖房意见书，经M公司居间，与高某胜签订北京市存量房屋买卖合同及补充协议，将3套安置房中的1套即位于北京市海淀区一号房屋以3200000元的价格卖与高某胜，合同约定出卖人将房屋出卖给第三人，导致买受人不能取得房屋所有权的，买受人有权退房，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，按照当时银行利率付给利息，并按买受人累计已付房款的一倍支付违约金。

合同签订后，至2017年7月18日，高某胜未经其他安置对象同意向邹某文支付完全部购房款。高某胜收到房屋后，对房屋进行了装修并入住该房屋。2019年10月，吴某杰将房屋出租给其侄女婿并收回房屋，高某胜为此报警处理未果。

诉讼中，吴某杰否认在房屋授权委托上的签名及捺印，主张未授权邹某文卖房，并对签名提出鉴定申请，法院进行了司法鉴定，鉴定意见是签名的检材与样本非同一人书写、捺印不满足鉴定条件，法院调取了派出所的相关询问笔录，在对高某胜的询问中，高某胜称买的是吴某杰的安置房，签合同时邹某文拿来了吴某杰签名的委托书，还拿来了吴某杰的身份证复印件、腾退协议复印件，因为手续挺全的，才买的房。

高某胜主张吴某杰对出售房屋知情及吴某杰、邹某文、齐某君恶意串通，未提交相应证据；高某胜主张邹某文与吴某杰构成表见代理。

法院认为，本案买卖房屋为安置房，在被安置对象吴某杰、邹某文、齐某君没有析产的情况下，安置房处于吴某杰、邹某文、齐某君三人共有状态。行为人没有代理权，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力，邹某文持有的吴某杰的房屋授权委托，经司法鉴定，不能确定系吴某杰本人的签名和捺印，且高某胜就吴某杰对出售房屋知情及吴某杰、邹某文、齐某君恶意串通的主张，未提交相应证据，加之吴某杰对出售房屋未予追认，故邹某文出售房屋对吴某杰而言属无权代理，合同对吴某杰不发生效力。

邹某文作为合同签订人、房屋出卖人，合同对其具有约束力。齐某君未在合同上签名，且其同意卖房意见书未经核实，故合同对其不具有约束力。因邹某文的无效代理行为导致吴某杰收回房屋，高某胜不能实现合同目的，其有权行使法定解除权，故高某胜要求解除合同、支付利息之诉请合理，法院予以支持。关于高某胜违约金之诉请，与合同约定不符，法院不予支持。

关于高某胜主张邹某文与吴某杰构成表见代理，表见代理构成要件，1.须行为人无权代理，2.须在代理行为外观上存在使相对人相信行为人具有代理权的理由，3.须相对人与无权代理人实施了民事法律行为，4.须相对人善意且无过失，结合本案，相对人高某胜明知买卖的是安置房没有房产证，在其他被安置对象未到场的情况下，仅凭书面的房屋授权委托及同意卖房意见书，轻易相信邹某文，没有尽到应尽的审查义务，且未经其他安置对象同意将购房款全部支付给邹某文一人，主观上存在过失，不构成表见代理，故高某胜该主张法院不予采信。

裁判结果

一、解除高某胜与邹某文签订的北京市存量房屋买卖合同及补充协议；二、邹某文于本判决生效后七日内向高某胜返还购房款3200000元并支付利息；

房产律师靳双权点评

行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。邹某文持有的房屋授权委托并非吴某杰签字，邹某文未经吴某杰授权，没有取得相应代理权，即与高某胜签订房屋买卖合同，现吴某杰不同意追认该合同，故该合同对吴某杰不发生法律效力。高某胜主张邹某文构成表见代理，但根据现有证据，相应代理行为不具有有权代理的外观，高某胜对此未尽到审慎注意义务，故邹某文不构成表见代理。

高某胜主张其在签约时见过原件与查明的事实不符，其未能就此提交充分证据证明，法院对此不予采信。根据查明的事实，齐某君是否签署同意卖房意见书的事实亦无法证明，故该合同对齐某君也不发生法律效力。高某胜不能基于该合同取得涉案房屋的所有权，高某胜要求解除合同于法有据。

就合同解除的法律后果，鉴于涉案合同对吴某杰及齐某君不发生法律效力，高某胜将房款全部支付给邹某文，法院判决邹某文返还高某胜购房款及支付相应利息正确。高某胜要求邹某文、齐某君、吴某杰支付违约金，但如前所述，涉案合同对齐某君、吴某杰不发生法律效力，而邹某文并非涉案合同的当事人，故高某胜要求齐某君、吴某杰、邹某文支付违约金缺乏相应事实依据，法院驳回高某胜相应诉求正确。