关于按揭婚房的问题

关于按揭婚房的问题

许秀珠指导；黄翔维、许萍、林美雅、暴婕等整理

一、按揭婚房问题的现状

因为昂贵的房价，按揭贷款成为购买房屋的最主要付款方式。由于按揭贷款自身的特点，一般需要较长的年限才能偿还，所以在离婚案件中关于按揭贷款的房屋争议也越来越普遍。其中关于婚前由夫妻一方按揭购买的房屋，在婚后由双方共同还贷的房屋的分割问题颇具有争议。

二、法律规定

《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第90条规定：“在共同共有关系终止时，对共有财产的分割，有协议的，按协议处理；没有协议的，应当根据等分原则处理，并且考虑共有人对共有财产的贡献大小，适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况。但分割夫妻共有财产，应当根据婚姻法的有关规定处理。”

《中华人民共和国婚姻法》第17条规定：“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金；（二）生产、经营的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或赠与所得的财产，但本法第        十八条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。…”第18条：“有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：（一）一方的婚前财产；（二）一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用；（三）遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产；（四）一方专用的生活用品；（五）其他应当归一方的财产。”

对于离婚案件中夫妻共同还贷的按揭房屋的分割认定，最高人民法院目前尚未出台针对性的司法解释。对此，在法学理论上也存在一定争议，由此导致了司法实践中对于同一类型的案件可能会因审理法院的不同而出现不同的判决结果。有的地方法院对于以夫妻共同财产偿还的按揭贷款部分比照一般的债权债务关系处理。该房屋不作为夫妻共同财产分割，房屋发生的增值部分被认定为房屋产生的法定孳息由房屋所有权人所有。有的法院人认为在婚后双方对财产没有约定的前提下，共同还贷部分的房产增值额应视为夫妻共同财产。尽管一方婚前房产归个人所有，但该房产在婚后的增值，凝聚了另一方配偶的贡献，增值部分应当属于夫妻共同财产，配偶有权享受这种收益，有权得到补偿。

实践中，对于这类离婚案件贷款房屋的分割存在的争议主要体现在以下两个方面：一是该房屋产权应归哪一方所有？二是房屋增值部分如何分配？

1、按揭房屋权利归属

根据《中华人民共和国婚姻法》第18条规定，一方的婚前财产为夫妻一方的财产，而财产权利包括物权、债权等各项权利，因此，在夫妻之间，一方婚前按揭贷款的房产在签订购房合同时即取得对此房产的债权，其债权亦属于财产权利的一种，理应为夫妻一方婚前财产而纳入夫妻一方财产的范畴，所以夫妻一方婚前按揭贷款的房产应当以办理按揭手续或签订购房合同而非以房产权属登记的取得作为财产权利取得的判断时点。

2、房屋增值分配

由于按揭贷款房屋的实际取得是由个人婚前资产和婚后夫妻共同资产混合后共同形成的，因此对婚后房产增值部分的处理有不同的意见。

对房屋增值部分的处理，实践中存在以下做法：1、根据投资额大小比例来分配；2、平均分配；3、根据房产权属划分，属于哪一方的产权，增值部分作价补偿给另一方。

四、案例分析

1998年，高某花了27万多元买了套房子，首付款8万多元是由高某支付的，余款19万高某向银行办理了按揭贷款。1999年10月，高某与黄某办理了结婚登记，而房产证直到2000年3月才颁发。目前，高某与黄某因感情不合向法院提起离婚之诉，并要求依法分割房产。经评估，该房产现约价值60万元。

一审法院认为：

（1）房产是高某婚前购买的，虽然婚后才取得房产证，但房产所有权在高某签订购房协议时即确定下来，房产登记只是国家为了便于管理，使物权具有公信公示力而进行的行政行为，故该房产不因两人结婚而变成夫妻共有财产，应属于高某婚前财产；

（2）婚后高某逐月支付按揭款，但根据《婚姻法》相关规定，夫妻双方对婚姻关系存续期间所得的财产有约定从其约定，无约定的使用法定财产制。故两人共同还贷19万元及利息，应属夫妻共同财产。现两人离婚，高某需将共同偿还的按揭款的一半付给黄某；

（3）至于增值部分，基于民法中的公平原则，应认定为夫妻共有财产，由于婚前首付款及婚后按揭款共同保证了房产的增值，在分割时对增值部分也按此比例进行分割。

律师友情提示：

1、无论是支付首付款一方或者是共同还贷的另一方，都尽可能留有付款的凭证；

2、实践中法院越来越倾向在综合考量是谁签订购房合同以及夫妻双方对房屋的投资额等实际情况下判决房屋的归属，而非单一地以房屋产权证取得的时间来认定房屋是一方婚前财产还是夫妻共有财产；

3、需要办理结婚登记时，有办法支付房款的一方可以先将按揭款提前全额还清，再以所有房产进行抵押贷款，可保证完整的所有权。至于抵押贷款可以作为产权人婚前的债务处理。