房产过户时继承赠与买卖怎么选择

导读：一般亲属间转让房屋，会习惯性地选择赠与的方式，而且2009年新的税费方式执行以后，直系亲属赠与房屋确实有部分免税政策。那么房子过户给子女时，买卖、赠与和继承哪种方式更划算呢?

本文以一套70㎡(一手购入价25万，现按5000元/㎡估算，总价35万元)的房子为例为您分析。

继承方式过户

亲人之间过户继承最划算

亲人之间的过户，赠与和继承都很划算，最划算的就是继承了。如果是父母子女之间的过户，继承的成本最低。只需交纳280元的登记费,没有营业税、个税和契税。但条件比较单一，只有属于有继承关系的直系亲属之间的房产可以这么做。

税费：200元公证费、280元登记费。总计480元。

提醒：直系亲属中，即便是兄弟姐妹也不能采用继承的方式，只能选择赠与。在实际操作中，因为继承是遗产人死后才可以进行产权过户，所以这种过户方式的人比较少。

买卖方式过户

首次购房：5年以上费用最低

实际生活中，房屋过户的形式中，买卖是最常见的，也是操作较为便捷和安全的方式。首次购房的，可根据购买的面积不同享有优惠。而且卖房人在房屋出售的时候，距离买房时间不足5年，要上营业税。

税费：房子买入超过5年后卖出，无营业税、 契税1%(首次购房)3500元、个人所得税(35-25)*20% =20000元、交易费420元、登记费80元。总计24000元。

提醒：在买卖方式的过户中，不同的情况，费用也是不同的。从房屋的性质上来说,商品房、经济适用房、房改房交纳的交易费也不同，分别是每平方米6元、每平方米3元、每平方米1.5元,再加80元登记费。

赠与方式过户

房子须缴营业税：赠与较划算

目前不少购房的市民有这样的想法，用赠与过户逃避一些费用。但实际上这种方式也不省钱。当然，如果出售的房子离上次交易时间未满5年，需要交纳营业税的情况下，还是赠与划算些。

税费：1050元公证费(交易金额的千分之三)、280元登记费、 契税10500元、 总计11830元。

提醒：房产赠与公证具有较大的风险性，在房产过户之前如果赠与人放弃赠与，此时，即便买方已付定金，由于赠与的性质决定对卖方也无任何约束责任可追究，这样势必会给购房者带来一定的经济损失。

备注：夫妻更名、继承、赠予、遗失补证以原产证发证日期为准。产权以购房日期为准。

第二十一节  南京去年8105对夫妻上法庭闹离婚

6成以上由女方起诉，闪婚、外遇、家暴是主因

案例1：为外遇提离婚，6年来争的却是房子

于女士与丈夫李先生2005年结婚，2006年生下一个可爱的女儿，生活本该平静幸福。不想，三口之家的幸福生活被李先生工作调动而打断。2008年，李先生被单位派驻外地办事处，外派工作期间，李先生与当地一名女子发生关系并同居。发现丈夫出轨后，于女士伤心不已，三次向法院起诉离婚，都因房产分割矛盾达不成离婚协议。

法庭上，于女士认为，丈夫李先生出轨在先，应净身出户，夫妻房产应归她与孩子所有。但李先生却认为，买房钱主要是他挣的，房贷也是他在还，不愿将房子全部给妻子。为了搜集丈夫李先生出轨过错的证据，为自己与孩子争取更多的财产利益，于女士掏钱请了私家侦探跟踪丈夫。于女士法庭上称，为了争得属于自己和孩子的房产，她在这场夫妻离婚大战中耗尽了6年宝贵年华，已经精疲力尽，对丈夫彻底没了感情。

最终，夫妻在法院的调解下，夫妻达成离婚协议，于女士一次性支付十余万元给丈夫李先生，李先生放弃对房产的分割要求。

案例2：丈夫瞒妻与妈串通 把名下房产转走

张女士和马先生已经结婚十多年了。因为矛盾太深，张女士向法院起诉离婚，并申请对一套夫妻房产进行保全。但法官到房产局办理保全时，发现房子并没有在夫妻双方名下，而是在马先生的母亲名下，自然没能保全成功。

张女士质疑，她在这套房子里住了10年，房子也是10年前自己和丈夫一起挣钱买的，当时登记在丈夫一人名下，怎么现在变成了婆婆的？为了争得属于自己的房产，张女士只能放下离婚官司，先将丈夫与婆婆告上法庭。法院调查后发现，张女士与马先生结婚之后，的确在原房屋的基础上又加盖了部分房间。也就是，马先生家的老房子全部拆迁时，所获得的补偿既包括马先生的个人财产，还含有张女士的一部分财产权益。现在，马先生也无法证明，2003年以夫妻名义买房子用的15万元，仅来源于其个人财产。虽然该房屋在初次办理权属登记时仅登记在马先生名下，但这并不意味着就是马先生的个人财产，妻子应享有部分财产权利。法院判定，2012年，马先生与其母亲在张女士不知情的情况下，转移了房产，不是真实买卖，合同无效。

拿着这份判决书，去年年底，张女士再次向法院提起离婚诉讼。承办法官征得双方同意，进行了调解。在财产分割上，马先生同意支付给妻子15万元，张女士与争议房产再无关系。

三个焦点问题

8105件夫妻离婚案，丈夫和妻子谁提得多？

法官：女性是诉讼主体。

南京中院少年家事法庭庭长周侃表示，南京法院去年婚姻家庭及继承纠纷数量小幅增长。2014年，全市法院共受理一审婚姻家庭、继承纠纷10823件，同比增长5.6%。其中受理离婚纠纷8105件，同比增长6.6%，占全年婚姻家庭及继承案件总数的74.9%，在家事案件中占据了绝对多数。根据统计，提起离婚诉讼的主体中，女性占62.44%，男性占37.56%。周侃庭长表示，这也可以看到现代女性的独立意识增强，婚姻观念也不同于传统“从一而终”的思想，对于婚姻生活质量有较高的要求。

离婚夫妻上法庭都争些什么？

法官：绝大多数在争房子。

对于8105起离婚案中夫妻争议的内容，周侃庭长表示，近年来，南京离婚纠纷案件争议焦点比较集中，房产一直是离婚夫妻主要诉争标的。而在夫妻共同财产分割的问题上，涉及房产分割的占财产争议总数的91.7%，占据了绝大多数情况。此外，根据案件统计，离婚纠纷中夫妻双方有婚前财产约定的仅占4.7%，这一财产约定形式在我国仍较少使用。

离婚的原因都有哪些？

法官：闪婚闪离、外遇、家暴列前三。

周侃庭长介绍：“造成离婚的原因主要有：一是当事人在缺乏深入了解的情况下草率结婚，为导致离婚率上升的一个重要原因，也就是现在‘闪婚闪离’的现象，在我们的离婚案件中，婚龄在一年以内的不在少数；二是外遇、家庭暴力等仍是破坏婚姻关系的主要杀手；三是夫妻一方缺乏家庭责任感，或有赌博、吸毒等恶习诱发离婚；四是因婆媳、翁婿等家庭关系不和诱发离婚等。”

妇联专家谈婚姻相处之道

世间事，一帆风顺的微乎其微，婚姻也是如此。南京市妇联婚姻专家表示，同甘共苦的思想，是婚姻生活必要的精神准备。

对于外界原因造成的困境，夫妻要这样相处：

1、切记夫妻是一个婚姻整体，两个人的力量总比一个人大；

2、允许对方的沮丧与失意，情绪化也是一种需求；

3、相互支持，在困境中感受彼此的爱意与关怀；

4、在困境中共同成长，挖掘自我内在的潜力，相互扶持共渡难关。

对于夫妻俩内部原因造成的困境，要这样相处：

1、不要试图过度介入对方的情绪状态，也许对方只是要在自己的情绪里获得感受与成长；

2、如果是对方因为现实原因造成的心境不良，不要试图打扰对方自我修复的时间，安静的陪伴也许是最好的选择；

3、了解彼此习惯的沟通方式，避免不良的沟通方式，最好选择双方都乐意接受的方式，在探索与改进中形成良好沟通关系；

4、做彼此情绪上的支持者，帮助对方表达情绪，倾听对方内心的声音，对予对方自我成长的时间。

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少年家事案件同比增九成

三名未婚妈妈  产子后杀婴

昨日，记者从南京中院少年家事法庭获悉，2014年，南京市法院少年家事庭共受理各类案件771件，同比增长94.2%。全市基层法院少年家事庭共受理各类案件5297件，同比增长31.6%。性侵害未成年人的犯罪多发，甚至出现了多起杀害婴儿犯罪。

昨日，南京中院少年家事法庭庭长周侃采访中表示，少年家事法庭受理的案件中，以严重暴力手段伤害未成年人的案件时有发生。去年，南京中院少年家事法庭审理了两起有重大社会影响的以严重暴力手段伤害未成年人的案件。其中，蔡士林故意伤害罪一案为被告人因与受害人母亲的恋爱纠葛，通过泼硫酸的方式伤害被害人，造成年仅十周岁的被害儿童面部多处重伤、二级伤残的严重后果。蔡士林一审被判处无期徒刑，剥夺政治权利终身。另一起为郑东故意伤害罪一案，被告人郑东因教育女儿方式不当，采用严重暴力方式持续殴打未成年